Quy định của pháp luật về điều kiện thuê đất và thủ tục thuê đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là gì?

Theo quy định của pháp luật, đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp như trồng rừng, trồng trọt, chăn nuôi.

Đây được xem là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động và không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp tại Việt Nam.

Theo điều 10 của Luật đất đai năm 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

Đất trồng cây hàng năm: gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác như khoai, ngô, hoa, mía,…

Đất trồng cây lâu năm: gồm đất trồng các loại cây sinh trưởng trong thời gian trên 1 năm, có thể là cây thân gỗ như phi lao, bạch đàn hoặc cây ăn quả như nhãn, vải, mít, chôm chôm,…

Đất rừng sản xuất: đất rừng tự nhiên, được bảo vệ và chăm sóc đặc biệt.

Đất rừng phòng hộ: là loại đất được sử dụng nhằm mục đích bảo vệ môi trường đất, nước, chống thiên tai, xói mòn, sạt lở.

Đất rừng đặc dụng: loại đất nông nghiệp được sử dụng nhằm mục đích phục vụ hoạt động nghiên cứu khoa học, bảo tồn thiên nhiên và cân bằng sinh thái.

Đất nuôi trồng thủy sản: đất được sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thủy sản, bao gồm đất nuôi trồng nước lợ, mặn và đất chuyên nuôi trồng nước ngọt.

Đất làm muối: đất các ruộng để sử dụng vào mục đích sản xuất muối.

Đất nông nghiệp khác: gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt;; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Những ai được cho thuê đất nông nghiệp?

Theo Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp sẽ được giao, cho thuê dưới hình thức như: giao đất không thu tiền sử dụng; giao đất có thu tiền; cho thuê đất trả tiền hằng năm; cho thuê đất trả tiền một lần. Mỗi trường hợp giao, cho thuê sẽ ứng với các đối tượng khác nhau. Cụ thể:

+ Các đối tượng sau được giao đất không thu tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức; Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Hoặc, hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp.

+ Các đối tượng sau được giao đất có thu tiền sử dụng đất: Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

+ Thuê đất trả tiền hàng năm được áp dụng đối với các trường hợp sau: Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

+ Thuê đất trả tiền thuê một lần được áp dụng đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Về điều kiện để thuê đất nông nghiệp, không chỉ thuê đất nông nghiệp mà ngay cả khi thuê các loại đất khác thì người được Nhà nước cho thuê đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 58, Luật Đất đai, đó là:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Đặc biệt đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho thuê đất khi có một trong các văn bản sau đây:

- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

- Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

Thông tin chi tiết về điều kiện được thuê đất được nêu rõ tại Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Hướng dẫn trình tự thủ tục thuê đất nông nghiệp

Để thực hiện việc thuê đất nông nghiệp để sản xuất kinh doanh thì hộ gia đình, cá nhân cần nộp đơn xin thuê lại đất tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Khi đó, UBND xã, phường, thị trấn và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm xem xét hồ sơ và điều kiện để làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đên Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm để thanh tra các trường hợp xin thuê đất, xác minh thực địa khi cần thiết, trình UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.

Cách tính tiền thuê đất nông nghiệp đơn giản

Cách tính tiền thuê đất trả 1 lần cho cả thời gian thuê từng trường hợp sẽ khác nhau, nhưng khó khăn nhất là cách xác định giá thuê vì tiền sử dụng đất được tính theo nhiều phương pháp khác nhau.

Theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất thu 1 lần cho cả thời gian thuê đối với đất không có mặt nước như sau:

Tiền thuê đất = diện tích phải nộp tiền thuê đất x đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.

Lưu ý, đơn giá thuê đất ở trường hợp không thông qua đấu thầu, và đấu thầu sẽ sẽ khác nhau. Cụ thể, khi không qua đấu thầu, đơn giá thuê đất thu 1 lần cho cả thời gian thuê là giá đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất.

Còn khi thông qua đấu giá thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất.

Cách tính tiền thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê đất có mặt nước

Còn khi thuê đất có mặt nước, nếu thuê đất trả tiền 1 lần, thì giá thuê đất sẽ được áp dụng theo công thức: tiền thuê đất = diện tích đất có mặt nước phải nộp tiền thuê x đơn giá thuê đất có mặt nước thu 1 lần cho cả thời gian thuê (theo Điểm b Khoản 2 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP).

Doanh nghiệp thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian sử dụng có được cho thuê lại đất?

Theo Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì đối với đất thuế trả tiền thuê 1 lần thì doanh nghiệp có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.

Cụ thể: "Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê".

Minh Hiển