Những chính sách mới liên quan đến nhà và đất có hiệu lực từ 20/5/2023
Pháp luật môi trường - Ngày đăng : 12:30, 04/05/2023
Thời hạn sở hữu Condotel
Theo Nghị định 10/2023, các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS.
Thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 126, khoản 1 điều 128 của Luật Đất đai, chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 điều này. Việc thể hiện thông tin về thửa đất trên giấy chứng nhận phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Theo đó, thời hạn sử dụng quy định trong sổ không quá 50 năm. Riêng với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm.
Với nghị định này, các công trình căn hộ khách sạn (condotel), nhà phố - biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp sổ hồng.
Thay đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ
Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 10/2023 sửa đổi, bổ sung Điều 37 Nghị định 43/2014 có liên quan đến thẩm quyền cấp sổ đỏ trong trường hợp quy định tại khoản 4, Điều 95; khoản 3, Điều 105 của Luật Đất đai.
Những địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai thì việc cấp, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp do các cơ quan sau thực hiện: Văn phòng Đăng ký đất đai: Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai: Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Cả 2 cơ quan này được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Theo quy định hiện hành, khoản 1 Điều 37 Nghị định 43/2014 được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017 quy định địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp: Khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như mua bán, chuyển mục đích sử dụng... mà phải cấp mới Giấy chứng nhận; Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.
Như vậy, Nghị định 10/2023 đã sửa đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận theo hướng tạo điều kiện thuận tiện cho người dân trong việc thực thiện thủ tục hành chính này (được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai mà không cần lên Sở Tài nguyên và Môi trường).
Quy định thủ tục cấp sỏ đỏ online
Khoản 7 Điều 1 Nghị định 10/2023 sửa đổi Khoản 6 Điều 60 Nghị định 43/2014 về thực hiện thủ tục hành chính về đất đai trên môi trường điện tử (cấp sổ đỏ online) như sau: Căn cứ điều kiện cụ thể về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai đang quản lý, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai có trách nhiệm tổ chức việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính trên môi trường điện tử theo quy định của Chính phủ.
Đối với trường hợp thực hiện thủ tục hành chính về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên môi trường điện tử thực hiện như sau: Cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp cần phải kiểm tra, xác minh làm rõ hoặc do nguyên nhân khác mà không trả kết quả giải quyết hồ sơ theo đúng quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành chính về đất đai thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục gửi thông báo bằng văn bản hoặc qua Cổng dịch vụ công hoặc qua tin nhắn SMS cho người yêu cầu, trong đó nêu rõ lý do.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật bằng hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công.
Cơ quan tiếp nhận hoặc cơ quan giải quyết hồ sơ thông báo cho người yêu cầu thực hiện thủ tục hành chính nộp bản chính Giấy chứng nhận đã cấp, các giấy tờ theo quy định sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc tại địa điểm theo yêu cầu đối với trường hợp tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, bổ sung quy định người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (yêu cầu cấp sổ đỏ online) chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của nội dung kê khai và các giấy tờ trong hồ sơ đã nộp.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ chịu trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ; cơ quan giải quyết thủ tục hành chính về đất đai chịu trách nhiệm thực hiện đúng thẩm quyền và thời gian theo quy định của pháp luật, không chịu trách nhiệm về những nội dung trong các văn bản, giấy tờ có trong hồ sơ đã được cơ quan, người có thẩm quyền khác chấp thuận, thẩm định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.
Việc kết nối, chia sẻ dữ liệu, liên thông điện tử giữa các cơ quan để thực hiện giải quyết thủ tục hành chính và thanh toán nghĩa vụ tài chính của người yêu cầu thực hiện thủ tục thực hiện theo quy định của pháp luật về thực hiện thủ tục hành chính trên môi trường điện tử và pháp luật về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông.
Điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung Điều 17b Nghị định 43/2014 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Theo quy định, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai. Trường hợp đấu giá một thửa đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất mà có hai công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên; Đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai, khoản 2 và khoản 3 Điều 14 của Nghị định này; Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật; Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh BĐS đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh BĐS khác.
Chi phí phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải nộp những chi phí theo quy định của pháp luật.
Tiền sử dụng đất
Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
Công thức tính số tiền sử dụng đất phải nộp: Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, người xin chuyển mục đích sử dụng còn phải nộp một số khoản tiền lệ phí sau:
Lệ phí trước bạ:
- Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Sổ mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.
Căn cứ tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 1 m2 (đồng/m2) tại Bảng giá đất
- Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5%. (theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).
Ngoài ra, người xin chuyển mục đích sử dụng đất khi đăng ký biến động đất đai còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí trích đo thửa đất…