Một số hộ dân không chịu thanh toán tiền phí dịch vụ quá hạn, chủ đầu tư cắt nước: Ai đúng, ai sai?

Cư dân kiến nghị Ban Quản lý tòa nhà giải quyết một số vướng mắc

Dự án Stellar Garden 35 Lê Văn Thiêm có quy mô 2 tòa tháp cao 28 tầng, được hoàn thiện, đưa vào sử dụng từ tháng 6/2021. Theo phản ánh của người dân, quá trình vận hành cho thấy có một số bất cập liên quan đến đơn vị quản lý tòa nhà (QLTN) là Công ty Cổ phần Quản lý và khai thác bất động sản BPmax. Theo nội dung kiến nghị, người dân cho rằng, dự án vẫn chưa được nghiệm thu PCCC; Tòa nhà đã từng xảy ra báo cháy giả, trong khi Ban Quản lý chưa có câu trả lời thỏa đáng.

Về công tác cư trú, ban đại diện cư dân cho rằng, cư dân về ở đã lâu nhưng Ban Quản lý không có phương án hỗ trợ trong việc đăng ký tạm trú khiến cho việc xin học của con em họ gặp nhiều khó khăn. Cư dân cũng chưa ký hợp đồng mua bán điện nước trực tiếp với nhà cung cấp.

Đặc biệt, tại thời điểm dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, Ban Quản lý cũng không đưa được Bệnh viện hay đơn vị y tế vào tiêm chủng cho cư dân. Tình trạng khách của đơn vị khai thác tại tòa nhà vẫn đi chung thang máy với cư dân, ảnh hưởng đến sử dụng thang độc lập của người dân. Cùng với đó là vấn đề vệ sinh môi trường, tình trạng mùi từ phòng rác tòa B và bể phốt tòa A…

Một số vấn đề khác cũng được cư dân kiến nghị như Ban Quản lý chưa làm rõ việc thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ các công việc của Ban và các thành viên cung cấp dịch vụ khác như thang máy, hầm gửi xe không có thông báo đầy đủ… Đặc biệt là việc tòa nhà thiếu hệ thống tiện ích dịch vụ như siêu thị, hệ thống mua sắm, ăn uống; khu vui chơi trẻ em, khu tập thể dục cũng chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng của cư dân.

Chủ đầu tư nói gì?

Chủ đầu tư dự án Stellar Garden thông tin, hiện tại có một số hộ dân không thanh toán phí dịch vụ, nên ban quản lý tòa nhà sẽ tạm dừng cung cấp nước. Giải thích về việc này, chủ đầu tư cho biết: “Đối với những trường hợp đến thời hạn phải nộp phí dịch vụ từ tháng 9/2021 nhưng vẫn chưa nộp theo thông báo của Ban quản lý toà nhà, Ban quản lý toà nhà sẽ sử dụng một số biện pháp cụ thể. Hết ngày 10/10/2021, cư dân không nộp phí thì kể từ ngày 11/10/2021, Ban quản lý toà nhà sẽ tạm dừng cung cấp nước sạch sinh hoạt đến từng căn hộ do không có kinh phí vận hành. Quý cư dân có nhu cầu sử dụng nước sạch, vui lòng đem theo dụng cụ đựng nước và di chuyển xuống vị trí tầng 1 hoặc hầm B1 theo sự hướng dẫn của Ban quản lý toà nhà để lấy nước sạch”, thông báo của Ban quản lý ghi rõ.

Đồng thời, đại diện chủ đầu tư dự án Stellar Garden cũng khẳng định: Dự án đã được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và đã được cấp chứng nhận về kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.

Tại cuộc họp giữa Chủ đầu tư, Ban quản lý toà nhà và Đại điện nhóm cư dân vào ngày 24/09/2021, đại diện chủ đầu tư công bố thông tin: “Chúng tôi khẳng định toà nhà đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền – Cục cảnh sát Phòng cháy chữa cháy và Cứu nạn cứu hộ – Bộ Công an cấp chứng nhận số 1257 /NT-PCCC & CNCH-P4 ngày 16/06/2021 chấp thuận kết quả nghiệm thu phòng cháy chữa cháy của công trình Chung cư cao tầng kết hợp văn phòng dịch vụ Thanh Xuân Tower”.

Đại diện Chủ đầu tư cho biết thêm, toàn bộ hệ thống phòng cháy chữa cháy của tòa nhà Stellar Garden 35 Lê Văn Thiêm đã được thi công theo đúng Hồ sơ thiết kế được thẩm duyệt. Công trình được nghiệm thu và Hệ thống PCCC hoạt động tốt, đảm bảo đầy đủ các điều kiện an toàn về phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ theo quy định hiện hành của Nhà nước.

Liên quan tới hiện tượng xảy ra báo cháy giả, đại diện Chủ đầu tư cho biết, hiện tượng báo cháy này xảy ra từ giai đoạn trước đây khi các cư dân, khách hàng thi công hoàn thiện căn hộ, văn phòng gây tác động đến hệ thống báo cháy trong căn hộ, văn phòng dẫn đến kích hoạt hệ thống báo cháy. Ngoài ra, trong quá trình đun nấu của một số căn hộ, đặc biệt là việc thắp hương trong phòng kín, không lối thoát cũng là nguyên nhân dẫn đến kích hoạt hệ thống báo cháy. Tuy nhiên, thời gian gần đây do việc thi công tại căn hộ, văn phòng đã hoàn thành cơ bản thì hiện tượng báo cháy giả gần như chưa xảy ra (trừ thử nghiệm để kiểm tra, cài đặt).

Liên quan phí dịch vụ, được biết, trước đó, Chủ đầu tư dự án đã có văn bản thông báo về chính sách hỗ trợ miễn phí tiền phí dịch vụ hết tháng 6/2021 do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid cho các căn hộ nhận bàn giao nhà từ tháng 8 đến tháng 12/2020. Đến tháng 6/2021, Ban quản lý toà nhà Stellar Garden mới thông báo về việc thu phí dịch vụ quản lý vận hành với mức phí 8.800 đồng /m2 /tháng.

Tạm dừng cung cấp dịch vụ vì một số hộ dân không thanh toán tiền phí: Ai đúng, ai sai?

Thực tế, câu chuyện các hộ dân từ chối đóng phí dịch vụ dẫn tới việc Ban quản lý toà nhà buộc phải có thông báo cắt nước và điện không phải trường hợp hiếm gặp.

Dự án chung cư Stellar Garden 35 Lê Văn Thiêm (phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội)

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho rằng, theo quy định tại Điều 39.1 (đ) Thông tư số 02/2016/TT-BXT thì chủ sở hữu nhà chung cư có nghĩa vụ phải đóng góp đầy đủ, đúng hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, phí bảo trì, chi phí và lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với đơn vị cung cấp dịch vụ. Như vậy, về nguyên tắc thì các chủ sở hữu đó có nghĩa vụ phải thanh toán đầy đủ các khoản phí, tiền điện, nước trong quá trình sử dụng các dịch vụ này.

Cũng theo luật sư Hồi phân tích: “Căn cứ vào Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã được ký kết giữa chủ đầu tư và cư dân, ta mới có thể xác định được quyền của chủ đầu tư đến đâu khi chủ sở hữu không thanh toán tiền điện, nước. Theo Điều 6 của mẫu Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, đơn vị quản lý (khi chưa có đơn vị quản lý vận hành thì chủ đầu tư vận hành) có quyền tạm ngừng cung cấp một số dịch vụ hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ điện, nước tạm ngừng cung cấp dịch vụ trong trường hợp các chủ sở hữu không thanh toán các khoản phí quản lý vận hành, chi phí khác trong quá trình sử dụng. Như vậy, pháp luật về nhà ở ghi nhận nghĩa vụ của chủ sở hữu phải hoàn thiện các khoản chi phí vận hành, tiền điện, nước, đồng thời ghi nhận quyền cắt hoặc đề nghị cắt điện nước của chủ đầu tư (với vai trò là đơn vị quản lý vận hành). Quy định này là phù hợp để đảm chủ sở hữu thực hiện quyền hạn và nghĩa vụ của mình.

“Đối với những tranh chấp khác như trường hợp cụ thể này là chủ sở hữu tố chủ đầu tư chưa nghiệm thu PCCC là một việc độc lập với việc hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền điện, nước”, luật sư Hồi nhấn mạnh.

Trả lời phỏng vấn báo chí trước đó, cũng liên quan tới vấn đề tình trạng mâu thuẫn chủ đầu tư và hộ dân dẫn tới biện pháp cắt nước, điện, ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện phó Viện Nghiên cứu chính sách quản lý bất động sản và công trình dân dụng quốc tế thẳng thắn cho rằng, việc cư dân viện dẫn các mâu thuẫn với chủ đầu tư để không đóng phí dịch vụ là không đúng.

Ông Thanh phân tích, mâu thuẫn về chất lượng dự án, căn hộ đều được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa cư dân và chủ đầu tư nên việc cư dân lấy đó làm lý do để không đóng phí dịch vụ là không hợp lý bởi phí dịch vụ là điều khoản thuộc hợp đồng quản lý dịch vụ toà nhà và hợp đồng mua bán căn hộ và hợp đồng quản lý dịch vụ hoàn toàn độc lập, riêng rẽ với nhau.

Theo ông Thanh, cư dân nhiều dự án lập luận rằng, họ ký hợp đồng mua điện, nước trực tiếp của bên bán, cụ thể là công ty điện lực và công ty nước sạch và họ vẫn đóng tiền điện nước đầy đủ, chỉ không đóng phí dịch vụ nên chủ đầu tư không có quyền cắt điện nước của họ.

Song, trên thực tế, để các hộ dân có thể sử dụng tại căn hộ thì điện, nước phải thông qua các hệ thống hạ tầng của toà nhà, gồm biến áp, hệ thống đường dẫn, bảo trì, bảo dưỡng, nhân công quản lý. Hơn nữa, để vận hành hệ thống này cần phải có chi phí vận hành.

Ông Thanh dẫn quy định hiện hành cho rằng, chủ sở hữu nhà chung cư phải có nghĩa vụ đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không đóng kinh phí quản lý vận hành sẽ bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ mà dự án chung cư đó đã ký với đơn vị quản lý vận hành. Chủ đầu tư được phép ngừng cung cấp điện, nước đối với các căn hộ không đóng phí dịch vụ.

“Nếu thấy chất lượng dịch vụ không tương xứng, cư dân có thể kiến nghị lên chủ đầu tư để đàm phán lại, chứ không nên gây sức ép bằng việc không đóng phí dịch vụ như hiện nay”, ông Thanh nhận định.

Khánh Chi