Nhu cầu nâng cấp không gian văn phòng tăng tại Hà Nội

Xu hướng chuyển văn phòng đến các tòa nhà mới, chất lượng cao hơn

Theo báo cáo thj trường Quý II của CBRE, thị trường văn phòng Hà Nội đang có dấu hiệu hồi phục, đặc biệt là ở phân khúc hạng B. Tỷ lệ trống ổn định hơn và có xu hướng giảm dần từ khoảng 17% (quý I/2023) xuống còn 15% (quý II/2025), phản ánh mức độ hấp thụ tốt hơn của phân khúc này. Điều này có thể do giá thuê phù hợp và nhu cầu linh hoạt từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Đồng thời, giá thuê có xu hướng tăng nhẹ, từ khoảng 18 USD/m²/tháng đầu năm 2023 lên gần 20 USD/m²/tháng vào quý II/2025. Điều này có thể phản ánh sức hút tăng lên của phân khúc này nhờ mức giá hợp lý hơn trong bối cảnh thị trường đang phục hồi.

Ở phân khúc hạng A, tốc độ hấp thụ chậm hơn, nhưng triển vọng cải thiện trong nửa đầu năm 2025. Tỉ lệ trống đạt đỉnh gần 28% vào quý 3/2024, sau đó giảm dần còn khoảng 22% vào quý 2/2025. Điều này cho thấy thị trường từng chịu áp lực dư cung hoặc nhu cầu sụt giảm trong năm 2024, nhưng đã dần phục hồi từ cuối năm 2024. Đặc biệt, xu hướng chuyển văn phòng đến các tòa nhà mới, chất lượng cao hơn thể hiện rõ nét với 65% các giao dịch lớn trong nửa đầu năm 2025.

Hai lĩnh vực tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và công nghệ thông tin tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, kéo theo xu hướng đầu tư vào không gian làm việc hiện đại, thông minh, bền vững và có tiện ích sức khỏe – giao thông tích hợp.

Xu hướng lựa chọn văn phòng thuận tiện kết nối

Dự kiến nửa cuối năm, thị trường văn phòng sẽ sôi động hơn rất nhiều với sự xuất hiện của một số dự án văn phòng mới tập trung tại khu vực quận Ba Đình – Đống Đa và khu phía Tây, tạo ra động lực tích cực cho sự phát triển của thị trường.

Cùng với sự thay đổi trong xu hướng làm việc và nhu cầu ngày càng cao về trải nghiệm làm việc của khách thuê đã thúc đẩy sự xuất hiện của văn phòng thế hệ mới: kiến trúc thông minh, bền vững; tiện ích chăm sóc sức khỏe con người.

Một yếu tố khác dự kiến sẽ tác động mạnh đến thị trường này là việc cấm xe xăng vào bên trong vành đai 1 từ ngày 1/7/2026 sẽ khiến cho nhiều văn phòng di chuyển ra các dự án bên ngoài vành đai do các khó khăn. Thứ nhất, doanh nghiệp và người lao động chưa sẵn sàng cho việc thay đổi phương tiện di chuyển cá nhân (các nguyên nhân có thể từ: sở thích, tài chính, nơi ở không đáp ứng được cho việc sạc xe điện). Thứ hai, hạ tầng phương tiện giao thông công cộng chưa bao phủ được toàn bộ các khu vực bên trong vành đai 1 nên việc di chuyển bằng các phương tiện này là chưa đáp ứng được.

Bởi vậy, các khách thuê cũng sẽ chú trọng đến các dự án có khả năng kết nối thuận tiện với giao thông công cộng, tuyến metro như một số dự án văn phòng hạng A trên đường Hồ Tùng Mậu (đoạn ga Lê Đức Thọ) hay đường Láng (đoạn gần ga Ngã Tư Sở) sẽ đi vào hoạt động trong nửa cuối năm 2025.

Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển mình rõ rệt, với tín hiệu hồi phục tích cực ở phân khúc hạng B và nhu cầu chuyển dịch sang các không gian làm việc hiện đại, thông minh. Tuy nhiên, đợt bùng nổ nguồn cung sắp tới sẽ là một bài kiểm tra thực sự cho năng lực hấp thụ của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh thói quen làm việc, xu hướng dịch chuyển và hạ tầng đô thị đang thay đổi nhanh chóng.