Bộ Xây dựng chỉ ra nguyên nhân khiến cải tạo chung cư cũ còn “giậm chân tại chỗ”

Theo báo cáo của các địa phương, hiện có hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống trong các nhà chung cư cũ được xây dựng gần 30 năm. Dẫn đầu danh sách các chung cư cũ là Hà Nội với 1.579 nhà chung cư, Thành phố Hồ Chí Minh 570, Hải Phòng 205, Quảng Ninh 60, Phú Thọ 23, Nghệ An 22, Thanh Hóa 17 và Cần Thơ có 10 nhà chung cư.

Tính đến thời điểm này, cơ quan chức năng đã rà soát, thực hiện việc kiểm định được 600/2.500 nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm cấp C, D – chiếm khoảng 25% tập trung chủ yếu tại 2 đô thị lớn là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh với con số lần lượt là 179 và 130 nhà chung cư.

Những chung cư cũ không đảm bảo an toàn cho người dân cần được cải tạo, xây dựng lại

Một trong những nguyên nhân được chỉ ra là do số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn lớn, tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý dẫn đến khó tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn; chậm xây dựng, ban hành kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Thêm vào đó, đa số nhà chung cư cũ tập trung tại khu vực nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao và đặc biệt là dân số. Ngoài ra, ngân sách của địa phương cũng còn hạn chế. Các địa phương cũng chưa chủ động, linh hoạt để bố trí quỹ đất và vốn hỗ trợ lập quy hoạch, giải phóng mặt bằng để tái định cư cũng như đầu tư hạ tầng. Một số quy định của pháp luật liên quan còn mâu thuẫn, chồng chéo, khó áp dụng để thực hiện trên thực tế.

Một nguyên nhân quan trọng nữa là chưa có sự thống nhất đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân có nhà chung cư bị phá dỡ xây dựng lại với doanh nghiệp tham gia cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Bên cạnh đó, một yếu tố đặc biệt được cả nhà đầu tư lẫn người dân quan tâm là tỷ lệ của phương án đền bù. Tỷ lệ đền bù 1-1 cho nhà chung cư ở các quận nội thành (khu vực đã quy định cứng về chiều cao tòa nhà, mật độ dân cư) chắc chắn không được người dân đồng tình.

Tại những khu vực xa trung tâm được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư, nhiều doanh nghiệp đang thỏa thuận với chủ căn hộ chung cư cũ với tỷ lệ diện tích cũ đổi 2,3 – 2,5 lần diện tích mới sau khi cải tạo.

Tuy nhiên, quy mô diện tích các căn chung cư cũ thời xưa chỉ phổ biến ở mức từ 15 – 20 m2/căn thì kể cả phương án đổi diện tích theo tỷ lệ 2-2,5 lần cũng rất khó. Diện tích đạt được theo tỷ lệ thỏa thuận chỉ có thể tối đa 50 m2, trong khi dự án xây mới thường quy mô ít nhất từ 60 – 70 m2 trở lên và không phải chủ nhà nào cũng đủ tiền để bù vào mua phần diện tích tăng thêm này.

Tuy nhiên, nguyên nhân vướng mắc lớn nhất hiện nay vẫn là thể chế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mặc dù đã có một số quy định mới nhưng tính đột phá chưa cao nên chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân cũng như khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng.

Bộ Xây dựng phân tích, người dân đòi bồi thường cao, không chịu bàn giao mặt bằng, trong khi đó, chủ đầu tư lại muốn lợi nhuận cao chi phí bỏ ra thấp, do vậy cũng làm chậm quá trình thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Năm 2020, Bộ Xây dựng sẽ đề ra các giải pháp đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ. Theo đó, Bộ phối hợp với các tỉnh lập tổ công tác để giải quyết vấn đề này;  đồng thời, nghiên cứu sửa đổi Nghị định 101/2015 NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ.

Quỳnh Trang