Giải quyết tranh chấp chung cư: Cần đối thoại chứ không đối đầu

Tình trạng khiếu nại, tranh chấp chung cư “nóng” đến mức hồi năm 2018, Bộ Xây dựng từng phải báo cáo lên Thủ tướng về vấn đề này. Song cho tới nay, hiện tượng này vẫn còn khá căng thẳng.

Muôn kiểu tranh chấp

Những năm qua, tranh chấp chung cư đã trở thành nan đề của thị trường nhà ở. Theo báo cáo của các địa phương gửi về Bộ Xây dựng, tính đến hết quý II/2018, cả nước có tới 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân và chủ đầu tư dự án, liên quan đến các hoạt động bàn giao, quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.

Nội dung tranh chấp rất đa dạng, có thể kể đến như: Tranh chấp diện tích sở hữu chung/riêng, tranh chấp cách tính diện tích căn hộ, tranh chấp quản lý phí bảo trì, khiếu nại về việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, khiếu nại về chất lượng công trình, chậm cấp sổ hồng hay tiến độ bàn giao nhà không đúng thỏa thuận…

Mức độ tranh chấp cũng rất khác nhau, nhẹ thì đơn thư khiếu nại, nặng thì căng băng rôn phản đối, tụ tập đông người biểu tình tại dự án, tại văn phòng của chủ đầu tư, thậm chí đưa nhau ra tòa.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp chung cư, như: Quy định của pháp luật còn chưa thật đầy đủ, một số chủ đầu tư chưa làm tròn trách nhiệm hay ban quản trị các dự án chưa thực hiện tốt vai trò của mình…

Song, sâu xa hơn, ông Đính cho rằng, sự xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư là do hai bên đều có “cái tôi” quá lớn, không chịu đối thoại, nhường nhịn nhau.

“Đây là điều phổ biến, cư dân cứ bức xúc là rủ nhau làm đơn thư, xuống đường giăng biểu ngữ, chủ đầu tư thấy vậy thì tự ái, dẫn đến phản ứng là mặc kệ cư dân muốn làm gì thì làm, thậm chí còn có quan điểm là mình chẳng làm gì sai. Vấn đề cũng chính là hai bên không hiểu nhau. Cư dân cứ xem ông chủ đầu tư là bên hưởng lợi nên phải hầu mình. Còn chủ đầu tư thấy dân quá quắt thì không muốn đối thoại nữa”, ông Đính nói.

Giải quyết tranh chấp: Đối thoại, đừng đối đầu

Trên thực tế, có nhiều vụ khiếu nại, tranh chấp chung cư xuất phát từ những điều nhỏ nhặt, có khi chỉ là sự hiểu nhầm nhau do tình trạng “bất cân xứng” thông tin. Bởi vậy, ông Đính cho rằng khi cư dân và chủ đầu tư có những mâu thuẫn, xung đột thì hai bên cần ngồi lại để tìm tiếng nói chung.

“Đã đến lúc, chúng ta phải thúc đẩy văn hóa ứng xử văn minh, nhẹ nhàng trong giải quyết tranh chấp chung cư. Theo đó, khi có mâu thuẫn, cư dân và chủ đầu tư hãy bàn bạc, góp ý để tìm cách xử lý nhằm đảm bảo quyền lợi của cả hai, tránh tình trạng dẫn đến xung đột.

Cứ mâu thuẫn là xuống đường hay tụ tập giương biểu ngữ thì phản cảm lắm. Tòa nhà chung cư đang đẹp lại treo băng rôn thì mất mỹ quan đô thị. Cách ứng xử đó của cư dân giống như văn hóa làng xã ngày xưa, không phù hợp với văn hóa đô thị đương đại, cần phải thay đổi”, ông Đính nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng, đối thoại là con đường đúng đắn để giải quyết các khiếu nại, tranh chấp chung cư.

“Đó cũng là cách chúng ta phát huy dân chủ cơ sở. Tòa nhà chung cư, ngoài ban quản trị, còn có tổ dân phố, các đoàn thể xã hội, bởi vậy phải tận dụng cơ chế đối thoại. Quan trọng nhất là tinh thần cởi mở, thiện chí của cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị và cấp chính quyền địa phương”, ông Châu nhìn nhận.

Ghi nhận cho thấy, khá nhiều sự vụ tranh chấp chung cư đã được giải quyết ổn thỏa thông qua đối thoại. Điển hình như dự án Happy Star (phường Giang Biên, quận Long Biên, Hà Nội), từ một chung cư gây nhiều ồn ào vì cư dân tụ tập khiếu nại việc chậm bàn giao, thiếu tiện ích, qua các lần thương thảo, đến nay tình trạng đó đã không còn, Ban quản trị đã được thành lập và đi vào hoạt động một thời gian dài, cuộc sống của cư dân đã ổn định.

Những vướng mắc tại dự án Happy Star được giải quyết ổn thỏa thông qua đối thoại.

Ông Nguyễn Công Trường – Trưởng Ban quản trị dự án Happy Star cho biết: Ban quản trị đã tiếp nhận bàn giao các hoạt động từ chủ đầu tư, công tác quản trị, vận hành tại dự án thuận lợi và hiệu quả. Chủ đầu tư Vintep Hà Nội đã giải quyết xong vấn đề sổ hồng cho cư dân. Hầu hết cư dân đã nhận sổ, một số hộ dân tạm thời chưa muốn nhận sổ thì có thể được nhận bất cứ khi nào.

Cũng theo ông Trường, các vấn đề liên quan đến pháp lý đã hoàn thiện, chủ đầu tư đã bàn giao Quỹ bảo trì mà cư dân đã đóng cho Ban quản trị toà nhà quản lý.

“Một số hộ chưa nhận sổ nên chủ đầu tư chưa thể hoàn lại 2% phí bảo trì của những căn hộ này, khi nào cư dân nhận sổ và đóng nốt tiền thì chủ đầu tư sẽ bàn giao ngay. Chúng tôi chấp nhận điều này, vì cũng phải thông cảm với chủ đầu tư. Họ đã thể hiện sự thiện chí và cam kết sẽ giải quyết ngay khi cư dân nhận sổ”, ông Trường nói.

Ông Trường cũng cho biết thêm, dù trước đây chủ đầu tư và cư dân có những tranh chấp, hiểu nhầm nhưng cũng không thể phủ nhận những yếu tố tích cực của dự án. “Dù sao cũng phải nói rằng thiết kế của dự án Happy Star đẹp và hợp lý, mật độ xây dựng thấp nên rất thoáng đãng”, ông Trường cho biết. Được biết, tại dự án Happy Star, chủ đầu tư vẫn duy trì một bộ phận cán bộ thường trực để giải quyết các vấn đề với cư dân.

Theo các chuyên gia, để cơ chế đối thoại trong giải quyết tranh chấp chung cư trở nên hiệu quả, vai trò của Ban quản trị tòa nhà là rất quan trọng, bởi chủ đầu tư không thể đứng ra đối thoại với hàng nghìn cư dân.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, để Ban quản trị hoạt động tốt, bên cạnh cơ chế bầu cử trực tiếp, các thành viên của ban quản trị cũng cần được chuyên nghiệp hóa.

“Từ việc xử lý quan hệ với cư dân, với chủ đầu tư, với chính quyền, với các bên cung cấp dịch vụ đến nghiệp vụ quản lý và sử dụng quỹ bảo trì… tất cả đều đòi hỏi Ban quản trị phải có kiến thức, chuyên môn nhất định”, ông Đính nói.

Nhìn về dài hạn, ông Đính cho rằng để tương lai không còn tái diễn những vụ tranh chấp chung cư, Chính phủ cần có những quy định trong Luật Nhà ở về hoạt động quản trị tòa nhà, hay đơn giản hơn là một bộ quy tắc ứng xử của hoạt động quản trị, ngõ hầu ngăn chặn các xung đột tiềm tàng.

Theo Báo Xây Dựng