Thủ tục, lệ phí chuyển đổi từ đất vườn sang đất thổ cư

Đất vườn là gì?

-  Đất vườn trên thực tiễn
Hiện nay pháp luật không có quy định hay định nghĩa cụ thể về đất vườn nhưng căn cứ trên thực tế có thể hiểu đất vườn là đất sử dụng để làm vườn.
Trên diện tích đất vườn thường trồng các loại cây hàng năm và các cây lâu năm như các loại cây ăn quả, cây cảnh hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm.

- Đất vườn trên văn bản pháp luật
Như đã nói ở trên, hiện nay pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể dành cho đất vườn, tuy nhiên tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất đai được phân chia thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định về phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (diện tích đất có nhiều mục đích sử dụng).

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là một cụm từ thường được dùng để chỉ đất phi nông nghiệp.
Theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT quy định thổ cư (đất ở) là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một diện tích đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp nhà ở riêng lẻ nhưng vẫn có vườn, ao gắn liền) đều được công nhận là đất thổ cư.
Đất thổ cư bao gồm đất ở đô thị (ODT) và đất ở nông thôn (ONT) hoặc các loại đất có mục đích khác như đất xây dựng trụ sở, cơ quan.

Thủ tục chuyển đổi đất

Bước 1:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Nếu có nhu cầu xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện chuẩn bị các hồ sơ và các loại giấy tờ như sau:
- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu đã được quy định sẵn.
- Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Căn cước công dân trùng của người có quyền sử dụng đất.

Bước 2:
Những cá nhân, tổ chức có nhu cầu nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường Xã (Huyện, Quận) nơi có đất sau khi đã chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định.
Nếu như hồ sơ đã chuẩn bị được xác nhận rằng vẫn chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì các cán bộ sẽ yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn thành hồ sơ theo đung quy định trong thời gian không quá 03 ngày làm việc.

Bước 3:
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm kiểm tra và thẩm định hồ sơ, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; xác minh thực địa và hướng dẫn người dân thực hiện nộp đầy đủ lệ phí theo đúng quy định của pháp luật.
Tiếp đến, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình UBND các cấp cao hơn quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu như hồ sơ đã được thông qua, thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý hồ sơ, cơ sở dữ liệu đất đai địa chính.

Bước 4:
Gửi trả kết quả cho người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Thủ tục hành chính chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang thổ cư được thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ và không quá 25 ngày đối với các xã vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo và vùng có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn.

Phí chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư, bao gồm :

- Tiền sử dụng đất ( được tính cho các hộ gia đình hoặc cá nhân)

Trường hợp 1: Từ đất vườn, ao trong cùng diện tích đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất thổ cư sang làm đất thổ cư.
Lưu ý, nếu như đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc đã được tách thành các mảnh đất riêng sang đất ở do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 tách thành.

Nếu nằm trong trường hợp trên, thì công thức tính là:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) x 50%

Trường hợp 2: Đất nông nghiệp được Nhà nước giao và không thu tiền sử dụng đất chuyển sang thổ cư

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Lệ phí trước bạ

Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được UBND cấp huyện, cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi chuyển đổi đất được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích)

Lệ phí cấp giấy chứng nhận

Lệ phí này chỉ nộp nếu được cấp Giấy chứng nhận mới (bìa sổ mới).
Do ở mỗi tỉnh thành sẽ có mức thu khác nhau, tuy nhiên hầu hết lệ phí này sẽ có giá dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Phí thẩm định hồ sơ

Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC đã quy định như sau:
“Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật”.

Phí thẩm định hồ sơ thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:
- Có những tỉnh thành nào sẽ không thu loại phí này
- Mức thu giữa các tỉnh thành không giống nhau (trong trường hợp có thu phí)