Quy định và thủ tục về tách thửa đất

Tách thửa đất là gì?

Quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác được gọi là tách thửa đất. Theo quy định hiện nay, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang tên cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau. Vì vậy việc tách thửa đất cần được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật.

Đối với việc tách thửa đất, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc phải tách thửa đất, tuy nhiên thường có một số nguyên nhân chính sau:
-  Tách thửa đất với lí do phân chia tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất
-  Tách thửa khi có quyết định từ tòa án trong việc phân chia
-  Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần của thửa đất cho đối tượng khác.

Những điều kiện để tách thửa đất bao gồm :

- Thứ nhất: Người muốn tách thửa phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc, mảnh đất phải thuộc quyền sở hữu của mình thì mới có thể tách thửa được. Nếu như trong trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên thì trước tiên phải xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó mới có thể thực hiện được việc tách thửa.

- Thứ hai: Nếu như đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì khi muốn tách thửa cần phải đáp ứng được về diện tích và hạn mức tối thiểu để tách thửa.

Theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu khi được tách thửa đất như sau: " UBND cấp Tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối điều kiện cụ thể của địa phương dành cho từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương".

Do vậy, khi muốn tách thửa đất, người dân cần đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu và không quy định về điều kiện được tách thửa là đất phải thuộc quy hoạch. Để biết thêm thông tin về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cụ thể, người dân có thể đến UBND cấp Phường (Xã) tại địa phương và yêu cầu được cung cấp thông tin. Trong trường hợp chính quyền từ chối việc tách thửa với lý do "đất nằm trong quy hoạch", người dân có quyền làm đơn yêu cầu phía chính quyền địa phương cung cấp thông tin để giải thích rõ vấn đề trên.

Lưu ý quy định tại Khoản 2,3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 có liên quan tới việc sử dụng đất khi có quy hoạch sử dụng đất, quyền sử dụng đất sẽ bị hạn chế nếu như diện tích mảnh đất đang nằm trong quy hoạch hàng năm. Nếu mảnh đất đã có quy hoạch sử dụng nhưng chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm mà chính quyền vẫn không có thông báo hoặc quyết định thu hồi phần diện tích này thì bạn vẫn có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó bao gồm các quyền như được tách thửa và được cấp sổ đỏ riêng.

- Thứ ba:  cá nhân người dân muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải có nhân khẩu thường trú tại địa phương, không có tranh chấp đất đai và có căn cứ sử dụng mảnh đất đã ổn định từ trước đến nay.

Thủ tục tách thửa

Sau khi đã nắm rõ về điều kiện cũng như quy định được tách thửa, người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như quy định và thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ
- Nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu.
- Trường hợp không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất thì cá nhân hoặc hộ gia đình nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp Huyện (Huyện, Quận, Thị xã, thành phố thuộc Tỉnh, Thành phố thuộc Thành phố trực thuộc trung ương) theo quy định của UBND cấp Tỉnh.

Hoặc trong trường hợp địa phương chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp Huyện, nơi có thửa đất hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp Huyện nếu như địa phương chưa tổ chức Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Để bảo đảm quyền lợi của mình và giám sát cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương giải quyết hồ sơ đúng thời hạn, nếu như không thấy bộ phận tiếp nhận hồ sơ đưa giấy tiếp nhận và trả kết quả thì người nộp hồ sơ phải đề nghị bộ phận tiếp nhận cho giấy này.

Bước 3: Chính quyền giải quyết yêu cầu của người nộp hồ sơ

Bước 4: Trả kết quả cho người dân
Kể từ ngày làm việc đến khi có kết quả giải quyết không quá 03 ngày phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Lưu ý về thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 25 ngày làm việc đối với các xã, hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Chi phí tách thửa

Những chi phí nếu muốn tách thửa đất, nếu chỉ tách thửa thì người dân chỉ phải trả chi phí đo đạc và lệ phí cấp sổ đỏ. Nếu việc tách thửa có gắn với việc tặng hoặc chuyển nhượng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và thuế thu nhập cá nhân (nếu có).

(1) Phí đo đạc thửa đất
Phí đo đạc được hiểu là khoản tiền mà người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định.

(2) Lệ phí cấp sổ đỏ
Theo điểm Đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, ở mỗi tỉnh, thành phố khi cấp sổ đỏ sẽ có mức lệ phí cấp khác nhau.

(3) Lệ phí trước bạ
Tổ chức hoặc cá nhân có đất khi quyền sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ.

Lệ phí trước bạ = Mức thu lệ phí trước bạ x Giá tính lệ phí trước bạ

(4) Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ
Theo điểm Đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức lệ phí khác nhau.

(5) Thuế thu nhập cá nhân

Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thuế suất x Thu nhập tính thuế