Bốn điểm nghẽn cần tháo gỡ khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Thừa uỷ quyền của Thủ tướng trình bày tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, liên quan cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo xây dựng chương riêng với 15 điều.

Bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo lần này đã luật hóa một số quy định từ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và sự đồng bộ của hệ thống pháp luật như: Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư...

Cơ quan thẩm tra là Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, một trong những vướng mắc lớn hiện nay cần phải khắc phục khi sửa đổi Luật Nhà ở là tình trạng khó khăn trong phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đã bị xuống cấp, hư hỏng.

Chính vì vậy, trong hồ sơ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tháng 3/2023, Chính phủ đã đề xuất bổ sung quy định cụ thể về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng (quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư). Tuy nhiên, nội dung này không nhận được sự đồng tình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, ý kiến của nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp tháng 3/2023, dự thảo Luật trình Quốc hội đã bỏ phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư, nhưng cơ quan thẩm tra cho rằng, các nội dung bổ sung trong dự thảo chưa đáp ứng yêu cầu nêu ra về tính cụ thể, khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn, cần phải được tiếp tục rà soát, nghiên cứu để hoàn thiện.

Trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, giám sát việc thực thi pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thực tiễn ở các đô thị lớn, Ủy ban Pháp luật cho rằng, các quy định của dự thảo luật về vấn đề này cần phải tháo gỡ được 4 điểm nghẽn.

Thứ nhất không di dời được người dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ. Hiện dự thảo chưa quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế, dẫn đến khó khăn trong công tác triển khai.

“Nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được người dân, hậu quả xảy ra ai sẽ chịu trách nhiệm?” – Ủy ban Pháp luật đặt vấn đề và đề nghị Chính phủ nghiên cứu, quy định cụ thể và bổ sung giải pháp quyết liệt hơn, trong đó có các biện pháp cưỡng chế cần thiết, phù hợp để khắc phục tình trạng này.

“Ví dụ, hiện nay chưa có quy định biện pháp cắt điện, nước để buộc thực hiện nghĩa vụ di dời vì nhiều quan điểm cho rằng cung cấp điện, nước là giao dịch dân sự độc lập với yêu cầu thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, nếu xác định việc cung cấp điện, nước cho các căn hộ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ, buộc phải di dời là giao dịch bị cấm thì có thể bổ sung quy định này vào Luật Nhà ở để tạo áp lực cho các chủ sở hữu căn hộ phải di dời theo tiến độ, bảo đảm sự an toàn về tính mạng, tài sản cho chính các cư dân sống tại chung cư nguy hiểm đó” – cơ quan thẩm tra gợi ý.

Thứ hai, không lựa chọn được chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp người dân tự góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư. Để khắc phục điểm nghẽn này, Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định tại dự thảo: Các chủ sở hữu có thể hợp tác, lựa chọn các doanh nghiệp có đủ điều kiện theo quy định. Trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án trong thời hạn theo quy định của Chính phủ thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư”. Cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu giao Chính phủ quy định các tiêu chí làm chủ đầu tư dự án thuộc diện để tổ chức thực hiện thống nhất.

Thứ ba, không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư sau khi đã lựa chọn được chủ đầu tư dẫn đến việc triển khai dự án kéo dài, không bảo đảm tiến độ thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Dẫn quy định tại dự thảo, Ủy ban Pháp luật đặt 2 vấn đề cần làm rõ: Việc lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư cần sự đồng thuận của các chủ sở hữu đến mức độ nào vì để đạt đồng thuận 100% là rất khó? Nếu các chủ sở hữu không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư thì việc triển khai dự án sẽ được xử lý ra sao?

Để khắc phục vấn đề này, Ủy ban Pháp luật đề nghị xác định trong luật tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ; bổ sung quy định sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ mà không thống nhất được phương án thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định, tương tự với các dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư.

Thứ tư, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải áp dụng quy định về trình tự, thủ tục đầu tư của cả Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công gây khó khăn, kéo dài thủ tục thực hiện dự án cũng là một vướng mắc cần phải khắc phục.

Cơ quan thẩm tra đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý lại các quy định liên quan trong 2 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) cho thống nhất, bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư cải tạo, xây dựng lại đối với đất ở ổn định, lâu dài.

Về trình tự, thủ tục đầu tư, Ủy ban Pháp luật đề nghị đánh giá thêm về tính cần thiết của thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Đầu tư công. Trên cơ sở đó, tiếp tục nghiên cứu, làm rõ tính chất đặc thù của các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để xây dựng các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư phù hợp, khả thi, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trường hợp có nội dung khác với quy định của luật có liên quan thì xác định cụ thể việc áp dụng để thuận lợi cho công tác tổ chức thi hành luật.

Bên cạnh đó, cần làm rõ thêm: Đối với trường hợp UBND cấp tỉnh đầu tư vốn để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì quyền sở hữu các nhà chung cư sau khi xây dựng lại được xác định như thế nào? Ngoài ra, với các nhà chung cư thuộc sở hữu tư nhân mà đã hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ thì trách nhiệm chính trong việc này phải là các chủ sở hữu nhà chung cư.