Đề nghị không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Chiều qua, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, UBTVQH đã nghe trình bày Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Điều hành nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho biết, đây là một dự án luật lớn được dư luận Nhân dân, dư luận xã hội đặc biệt quan tâm, cũng là một luật có nội dung phức tạp, liên quan nhiều đến các luật khác như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân sự; liên quan đến quyền lợi trực tiếp của người dân, tác động đến chỗ ở và chính sách an sinh xã hội và thông qua đó cũng tác động rất mạnh đến chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước.

Theo hồ sơ dự án luật Chính phủ trình thì dự thảo Luật gồm có 13 chương với 196 điều. So với luật hiện hành năm 2014 thì dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng thêm 13 điều nhưng trong đó bãi bỏ 7 điều trong luật hiện hành, giữ nguyên 47 điều, sửa đổi, bổ sung 104 điều, thêm mới 34 điều, trong đó, luật hóa từ nghị định 11 điều.

Qua xem xét báo cáo thẩm tra cho thấy còn nhiều vấn đề cần tiếp tục làm rõ hơn. Báo cáo thẩm tra sơ bộ đề cập đến 6 nhóm vấn đề lớn và 5 nội dung liên quan đến tính thống nhất của dự thảo Luật và một số vấn đề cụ thể khác.

Một trong những nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật là về thời hạn sở hữu nhà chung cư (Điều 25 của dự thảo Luật), Chính phủ đề xuất bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng, qua nghiên cứu, thảo luận, trong Thường trực Ủy ban Pháp luật có 02 loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nêu rõ, theo thông tin báo chí phản ánh dư luận xã hội, nhiều ý kiến của các tầng lớp Nhân dân là đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của dự thảo Luật và ý kiến của Thường trực Hội đồng Dân tộc, một số Ủy ban của Quốc hội tham gia thẩm tra cho thấy, chính sách về sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ. Hơn nữa, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn. Quy định của dự thảo Luật cũng chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để “trụ lại” nhà chung cư.

Kinh nghiệm pháp luật quốc tế về thời hạn sở hữu nhà chung cư nêu trong Báo cáo số 43/BC-BXD ngày 10/3/2023 của Bộ Xây dựng về đánh giá tác động của chính sách trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kèm theo Hồ sơ dự án Luật cũng cho thấy không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo Luật.

Do đó, loại ý kiến này đề xuất nghiên cứu phương án quy định như sau: không bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật mà vẫn giữ như hiện hành, đồng thời bổ sung một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất này.

Loại ý kiến thứ hai tán thành quy định của dự thảo Luật với các lý do đã nêu trong Tờ trình của Chính phủ. Bên cạnh đó, có ý kiến cơ bản thống nhất với quy định của dự thảo Luật nhưng đề nghị quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư, không nên đồng nhất thời hạn sở hữu với thời hạn sử dụng nhà chung cư. Ý kiến khác đề nghị quy định thời gian sử dụng đất ở theo thời hạn sở hữu nhà chung cư (50 - 70 năm) hoặc quy định 02 loại sở hữu vĩnh viễn và sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Cho ý kiến về nội dung này, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho rằng đây là vấn đề được dư luận và các cơ quan quan tâm trong thời gian qua, có tác động lớn, nhất là tại các địa bàn các thành phố lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh. Do đó, cần có đánh giá kĩ lưỡng.

Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường làm rõ thêm dự thảo luật quy định việc sở hữu nhà ở được thực hiện thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận, tặng, cho, thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở khi hết thời hiệu do chiếm hữu theo quy định pháp luật, theo quyết định cơ quan có thẩm quyền hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật tại điểm a khoản 2 Điều 10. Như vậy, khi mua một căn hộ trong tòa nhà chung cư, hộ cá nhân, hộ gia đình có sở hữu riêng là phần bên trong căn hộ theo pháp luật dân sự, đây là quyền sở hữu tư nhân, quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, chủ thể được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ.

Ngay chính điểm a khoản 1 Điều 12 của dự thảo luật cũng khẳng định "Chủ sở hữu nhà ở có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình" và tại Điều 32 của Hiến pháp 2013 cũng có quy định "Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, góp vốn trong doanh nghiệp hoặc các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ. Trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng, có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường". Như vậy, chỉ trong trường hợp cần thiết như khoản 3 của Điều 32 Hiến pháp thì Nhà nước mới có quyền trưng mua, trưng dụng và có bồi thường theo giá thị trường, khi đó sẽ áp dụng quy định của luật trưng mua, trưng dụng tài sản.

“Việc quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà ở như trong dự thảo Luật chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý, đồng thời gây mâu thuẫn ngay trong các quy định tại dự thảo luật. Trên thực tế, việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư có thể không có quá nhiều ảnh hưởng các địa phương khác nhưng tại một số thành phố lớn trực thuộc Trung ương lại tác động rất lớn bởi quỹ đất hạn chế, số lượng nhà ở chung cư nhiều, trong mỗi tòa nhà là hàng trăm hộ gia đình, đối tượng chịu tác động bởi chính sách này là quá lớn. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo đánh giá tác động thêm về chính sách này”, Tổng Thư ký Quốc hội nêu rõ.

Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng đề nghị cần cân nhắc kỹ để bảo đảm phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và thống nhất đồng bộ với quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội.

Theo Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, lợi ích cộng đồng, nhưng lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của dự thảo luật là chưa thật sự phù hợp.

Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng đề nghị cần phải làm rõ khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ và thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng hoặc bằng các phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Về quy định này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị phải cân nhắc một cách hết sức kỹ lưỡng, rất thận trọng trên cơ sở chính trị vững chắc, các căn cứ của Hiến pháp và quy định của pháp luật có liên quan, trong đó có Bộ luật Dân sự xác lập về quyền sở hữu và trên cơ sở đánh giá vướng mắc trong thực tiễn hiện nay trong thi hành Luật Đất đai, theo tinh thần phải định dạng được vướng mặc gì và vướng mắc đó thì sửa ở đâu. Đặt vấn đề vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư có phải do quy định sở hữu hay không, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ yêu cầu “bắt cho đúng bệnh để có đối sách phù hợp”.