Luật đất đai và những vấn đề “nóng”

Những ngày này, Quốc hội đang tập trung nghe báo cáo của đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018. Trong đó, đang nổi lên những vấn đề rất “nóng”.

Tuy nhiên, trước đó, Chính phủ vừa có tờ trình gửi Quốc hội đề nghị rút dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ra khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019. Như vậy, 15 vấn đề Bộ Tài nguyên Môi trường dự định xin ý kiến sửa đổi Luật Đất đai 2013 sẽ chưa được Quốc hội xem xét.

Ảnh minh họa

Theo Nghị quyết số 57 năm 2018 của Quốc hội, dự án Luật này sẽ được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 7, thông qua tại Kỳ họp thứ 8. Tuy nhiên, Chính phủ cho biết nội dung dự thảo còn một số vấn đề phức tạp, cần có thêm thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị và đánh giá kỹ hơn, bao gồm: đất cơ sở tôn giáo; người nước ngoài mua nhà ở gắn liền với đất ở; quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, kinh tế đất, tích tụ tập trung đất đai; căn hộ khách sạn, căn hộ văn phòng, nhà ở khách sạn…

“Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục nghiên cứu, phân tích, đánh giá toàn diện các quy định của Luật Đất đai hiện hành và định hướng sửa đổi Luật, trình Chính phủ sau năm 2020”, tờ trình nêu.

Theo Thanh Niên thông tin, với tư cách là một người nhiều năm theo dõi và phân tích những vấn đề liên quan đến đất đai, một người dân ở TP. Hồ Chí Minh đã nêu 3 ý kiến sau đây:

1. Có cần thiết tồn tại hình thức “giao đất, cho thuê đất”?

Xin dẫn lại một ví dụ diễn ra tại TP.HCM vẫn còn lưu trữ: Gần 23 năm trước, trong một bài điều tra có tựa đề TP.HCM: Lợi nhuận từ hơn 2 triệu m2 kho bãi đi về đâu? đăng trên Báo Thanh Niên ngày 17.12.1996, số liệu cho thấy sau ngày giải phóng, TP.HCM có 1.130 kho bãi (937 kho và 193 bãi), với tổng diện tích 2,3 triệu m2 (tức 230 ha đất) nằm rải rác khắp thành phố, trong đó chỉ riêng Công ty kho bãi TP.HCM chịu trách nhiệm quản lý 357.911 m2, số còn lại thuộc 324 đơn vị khác thuộc Trung ương và các quận huyện. Những địa chỉ đất công này “béo bở” đến mức hầu như sau khi Luật doanh nghiệp năm 1999 ra đời, có hàng ngàn doanh nghiệp đã được lập ra và một số trong đó “lăm le nhòm ngó”.

Và đúng là như vậy, chỉ sau 9 năm, diện tích đất kho bãi của TP.HCM bị teo lại. Trong một bài báo khác cũng của Thanh Niên có tựa đề Lãng phí nhà xưởng, kho bãi tại TP.HCM: Hậu quả của sự buông lỏng quản lý! đăng tháng 10.2005, tôi chú ý đến một trích dẫn trong tư liệu của HĐND TP được đưa vào bài như sau: “Công ty Kho bãi TP có trách nhiệm quản lý 97 kho bãi với tổng diện tích là 188.658 m2, trong đó diện tích kho là 97.005,9 m2, bãi là 92.576,8 m2”. Như vậy, dễ nhận thấy là diện tích kho bãi chỉ riêng công ty này quản lý đã “bốc hơi” phân nửa sau 9 năm! Còn biết bao khu đất khác, địa chỉ tài sản công khác, đã bị “hô biến” vào tay tư nhân?

Cũng theo một tư liệu còn lưu trữ, trong một phiên họp của HĐND TP ngày 28.9.2005, ông Đặng Văn Khoa, ủy viên HĐND TP đã phát biểu: “Tôi thấy kỷ cương phép nước trong việc quản lý kho bãi đã bị buông lỏng nhiều năm.
Qua nhiều lần kiểm tra, tôi có cảm giác việc quản lý kho bãi không tuân theo một quy định nào cả, giống như tài sản riêng”. Xin mở ngoặc: Ở thời điểm ấy, những phát biểu như vậy được xem là “vô cùng chấn động”!

Vì sao lại có sự thất thoát đất đai Nhà nước ở một thành phố được xem là có giá đất cao vào hạng nhất nước như vậy? Thiết nghĩ, sự thất thoát ấy xuất phát từ cơ chế giao cho chính quyền địa phương có cái quyền vô cùng “nguy hiểm”: quyền được “giao đất và cho thuê đất”. Kể từ khi Pháp lệnh về đất đai được luật hóa thành Luật đất đai năm 1993, cụm từ này chính là một “con dao hai lưỡi”. Nó có thể xác định quyền của người đại diện cho Nhà nước, nếu họ có tâm, nhằm để thực hiện các chủ trương về đất đai ở địa phương mình, nhưng nó cũng là một “vũ khí tai hại”, tạo cơ hội cho sự kéo bè kết phái ngày càng bền chặt, dễ dàng thao túng nguồn tài sản cực lớn của nhân dân, đó là đất công.

Và biết bao quan chức bị “trôi” vào vòng xoáy các vụ đại án trong thời gian gần đây, có những vụ cách đây cả chục năm trước, thậm chí như việc “hô biến” khu đất 11D Thi Sách (Q.1, TP.HCM) từ đất Nhà nước sang tay tư nhân mà gần đây báo chí phanh phui, tiêu cực sai phạm diễn ra kể từ hơn 20 năm trước.

Điều đó cho thấy, tất cả đều xuất phát từ cái cơ chế “giao đất, cho thuê đất”. Thay vì một cơ chế khác rất minh bạch là phải đấu giá đất, và nhất thiết phải có sự giám sát chặt chẽ từ các khâu, với những con người liêm chính.

2. Xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô

Ông Nguyễn Đức Kiên – Phó chủ nhiệm Ủy ban kinh tế của Quốc hội, đồng thời là thành viên của đoàn giám sát, đã phát biểu rất tâm huyết: “Người dân đã hy sinh đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đô thị chứ không phải bị đẩy ra ngoài lề sự phát triển”. Từ đó cho thấy, việc đưa ra những điều luật để xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô sẽ giải quyết được “căn bệnh trầm kha”: đó là câu chuyện người dân bị đẩy ra ngoài lề sự phát triển.

Để chữa căn bệnh này, chỉ cần nói ngắn gọn: với những dự án đầu tư kinh doanh nhận được lợi ích từ việc phát triển hạ tầng đô thị (thực chất là được xây dựng từ tiền thuế của dân hoặc các khoản vay nước ngoài được gộp vào nợ công phân bổ trên đầu người, rồi dân cũng sẽ phải trả) thì phải san sẻ lợi ích ấy cho người dân trong vùng bị giải tỏa, nhất thiết phải đền bù thỏa thuận theo giá thị trường một cách thực chất, không nói suông.

Ví dụ, khi khởi động dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai), giá đất ở khu vực lân cận đã tăng vọt, đặc biệt là các dự án xí phần và các doanh nghiệp không bỏ lỡ cơ hội quảng bá cho sản phẩm của dự án mình bằng câu “đất giao dịch chuyển nhượng gần sân bay Long Thành”. Rõ ràng, chênh lệch địa tô khi đền bù cho dân, với giá đất khi bán ra thị trường là rất lớn, trong đó bao gồm cả việc tận dụng lợi thế của những tuyến đường đã được quy hoạch xung quanh sân bay.

Tương tự như thế, với rất nhiều dự án phát triển hạ tầng của Nhà nước, đã làm lợi cho rất nhiều doanh nghiệp, nhưng đẩy sự khó khăn về phía người dân, khiến họ vô cùng bức xúc. Vì vậy, luật sửa đổi phải nhất thiết có cách san sẻ lợi ích này cho cả 3 phía: người dân, Nhà nước và doanh nghiệp. Bởi lâu nay, điều này trong thực tế chưa được giải quyết một cách thỏa đáng, khiến cho việc khiếu kiện đông người, triền miên và kéo dài, đặt các cơ quan xử lý khiếu kiện vào tình thế vô cùng nan giải.

Thứ nữa, những bất công luôn xảy ra trên cùng một dự án. Ví dụ, nhà ông A bị giải tỏa trắng, và phải rời đi nơi khác, thì tính toán giá trị đền bù phải khác (cao hơn), vì họ không hề được thụ hưởng một chút gì liên quan đến sự phát triển ấy. Ngược lại, với trường hợp ông B, chỉ giải tỏa một phần và vẫn ổn định trên phần đất còn lại, thì giá đền bù cho phần đất bị giải tỏa phải khác và nhất thiết phải thấp hơn phần giá trị đền bù cho ông A. Bởi, ông B sẽ còn được thụ hưởng giá trị chênh lệch địa tô do phát triển hạ tầng mà có, đường rộng hơn, giá trị phần đất còn lại của ông B sẽ cao hơn. Một khi ông B. chuyển nhượng bất động sản ấy, giá sẽ tăng gấp nhiều lần. Tất nhiên, khi xây dựng phương án đền bù, giá sẽ được đưa ra bởi đơn vị thẩm định giá độc lập và chịu trách nhiệm trước pháp luật về bản thẩm định của mình. Nhất thiết không thể để người dân bị thiệt vì doanh nghiệp chèn ép.

3. Tên sổ

Hiện nay, chủ quyền nhà đất hoặc chỉ riêng đất của người dân thông thường được chia làm 2 loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi nôm na là sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi nôm na là giấy hồng).

Ở loại thứ hai, đất có nhà (giấy hồng) là một câu chuyện dài lê thê. Biết rằng chỉ có cách gọi tên sổ như thế mới phân định rằng người dân chỉ có “quyền sử dụng đất”, vì “đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý” đã ghi trong Hiến pháp, còn nhà ở do dân bỏ tiền ra xây dựng trên đất ấy, mới là sở hữu.
Nhưng, thiển nghĩ tại sao không gọi ngắn gọn hơn, là Giấy nhà đất, hoặc Giấy đất (hoặc có thể dài hơn thì gọi Giấy chứng nhận nhà đất, Giấy chứng nhận đất). Bởi, ai cũng biết rằng, những động thái khi thu hồi đất (thậm chí có những trường hợp cần phải tước đoạt quyền sử dụng đất), thì điều đó mới thể hiện bản chất của Hiến pháp đã định, còn với tên gọi thì phải cần giản tiện. Điều gì đã ghi trong Hiến pháp là đã mặc nhiên (nếu chưa sửa đổi), còn tránh đi sự dài dòng trong cách gọi tên, thì sẽ rất tiện lợi cho mọi giao dịch của người dân, kể cả khi có việc cần liên hệ với các cơ quan chức năng, để thực hiện các quyền của mình.

Hà Thu (T/h)