Sửa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản: Bảo đảm tính khả thi, kiểm soát chặt chẽ quyền lực

Chiều 20/10, tại Nhà Quốc hội, Ủy ban Kinh tế và Tài chính tổ chức Phiên họp toàn thể lần thứ 8 để thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phát biểu kết luận phiên họp, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nhấn mạnh yêu cầu tiếp tục hoàn thiện các dự thảo luật, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ chủ trương, đường lối của Đảng, đáp ứng yêu cầu thực tiễn và không đánh đổi chất lượng lấy tiến độ.

Tháo gỡ điểm nghẽn, hoàn thiện thể chế quản lý đất đai

Phiên họp do Ủy viên Trung ương Đảng, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi chủ trì, với sự tham dự của các Phó Chủ nhiệm Ủy ban, các đại biểu là Ủy viên hoạt động chuyên trách và kiêm nhiệm tại Ủy ban; đại diện Thường trực Hội đồng Dân tộc, một số Ủy ban của Quốc hội, các bộ, ngành và địa phương.

Phát biểu chỉ đạo tại phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên khẳng định, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có phạm vi tác động sâu rộng, liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích của người dân, cộng đồng doanh nghiệp, hoạt động của chính quyền các cấp cũng như hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước. Đây là những dự án luật quan trọng, có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thời gian qua đặt ra yêu cầu cấp thiết phải nghiên cứu sửa đổi căn bản hai đạo luật, khắc phục những bất cập của quy định hiện hành, tạo hành lang pháp lý đồng bộ và thuận lợi hơn cho quá trình tổ chức thực hiện.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, các cơ quan chủ trì soạn thảo đã chuẩn bị hồ sơ với tinh thần nghiêm túc, trách nhiệm, tuân thủ quy trình. Các định hướng, chính sách sửa đổi đã được xem xét tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất; Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã cho ý kiến tại Phiên họp thứ 7 ngày 11/10.

Riêng đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên và Phó Thủ tướng Chính phủ Hồ Quốc Dũng đã trực tiếp làm việc với các bộ, ngành liên quan, thống nhất thu hẹp từ 18 vấn đề xuống còn 6 vấn đề trọng tâm để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.

Ghi nhận tinh thần trách nhiệm của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cùng các cơ quan liên quan trong quá trình phối hợp, tiếp thu, Phó Chủ tịch Quốc hội đồng thời chỉ rõ, hồ sơ trình lần này vẫn còn những nội dung chưa được giải trình đầy đủ, chưa thể hiện rõ tinh thần các kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Vì vậy, các cơ quan cần tiếp tục rà soát, nghiên cứu và thể hiện rõ ràng, cụ thể các nội dung đã được chỉ đạo trong dự thảo luật, bảo đảm quy định khi được Quốc hội thông qua có thể triển khai hiệu quả trong thực tiễn.

Kiểm soát quyền lực, ngăn chặn lợi ích nhóm trong xây dựng pháp luật

Để nâng cao chất lượng các dự án luật, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên yêu cầu các cơ quan liên quan quán triệt sâu sắc Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và các chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về sửa đổi Luật Đất đai cùng các luật có liên quan.

Theo đó, việc sửa đổi pháp luật phải hướng tới giải quyết căn bản những vướng mắc do quy định hiện hành, chuyển mạnh sang tư duy quản trị hiện đại, bảo đảm các nguyên tắc, chính sách thuộc thẩm quyền của Quốc hội được quy định đầy đủ ngay trong luật, nhất là những nội dung tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp.

Phó Chủ tịch Quốc hội lưu ý không nên đưa các chủ trương, định hướng vào luật một cách hình thức, sau đó tiếp tục giao cho văn bản dưới luật quy định những nội dung thuộc thẩm quyền quyết định của Quốc hội. Đối với các vấn đề bất hợp lý hoặc vượt thẩm quyền, cơ quan nghiên cứu, đề xuất phải chủ động báo cáo, xin ý kiến cấp có thẩm quyền để có phương án xử lý phù hợp.

Đặc biệt, quá trình xây dựng pháp luật phải thực hiện nghiêm các quy định về kiểm soát quyền lực, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực; kiên quyết không để xảy ra tình trạng cài cắm lợi ích nhóm, hình thành cơ chế xin - cho, thông đồng gây thất thoát nguồn lực nhà nước hoặc tạo kẽ hở để trục lợi chính sách.

Bên cạnh đó, yêu cầu bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cần được đặt lên hàng đầu. Các quy định liên quan đến tiếp cận đất đai, phát triển quỹ đất, kinh doanh bất động sản và cấp giấy chứng nhận phải được rà soát kỹ lưỡng, tránh mâu thuẫn, chồng chéo, gây ách tắc trong quá trình thực hiện.

Việc phân cấp, phân quyền cũng phải đi đôi với phân bổ đầy đủ nguồn lực, nâng cao năng lực thực thi và tăng cường kiểm tra, giám sát ở cơ sở. Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản cần được phát triển làm nền tảng cho cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả quản lý.

Phó Chủ tịch Quốc hội đồng thời nhấn mạnh nguyên tắc không áp dụng hồi tố theo hướng bất lợi, không hợp pháp hóa các sai phạm. Các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành cần được chuẩn bị đầy đủ để bảo đảm có thể triển khai đồng bộ khi luật được Quốc hội thông qua.

Sáu nội dung trọng tâm cần hoàn thiện trong dự án Luật Đất đai

Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục tiếp thu đầy đủ kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và thông báo của Văn phòng Quốc hội, tập trung hoàn thiện sáu nội dung trọng tâm đã thống nhất.

Trước hết, cần phân định rõ thẩm quyền giữa Quốc hội và Chính phủ. Những vấn đề thuộc thẩm quyền của Quốc hội phải được quy định cụ thể trong luật, không chuyển giao việc quy định chi tiết cho Chính phủ đối với những nội dung cần được luật hóa.

Đối với công tác định giá đất và hoạt động lấn biển, cơ quan chủ trì soạn thảo và Chính phủ cần nghiên cứu kỹ lưỡng, chịu trách nhiệm về các quy định mang tính nguyên tắc được đưa vào luật. Các đề xuất phải bảo đảm phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW, đồng thời đánh giá đầy đủ tác động kinh tế - xã hội, môi trường, môi trường kinh doanh và sự phù hợp với các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.

Đây là những nội dung có ảnh hưởng trực tiếp đến quản lý, khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai, do đó cần được xây dựng trên cơ sở đánh giá thận trọng, bảo đảm hài hòa các lợi ích và hạn chế những hệ quả bất lợi trong quá trình triển khai.

Đối với các tồn tại lịch sử, cần nghiên cứu kỹ thực tiễn phát sinh để xây dựng quy định chuyển tiếp minh bạch, xử lý phù hợp với bối cảnh lịch sử nhưng vẫn tuân thủ các nguyên tắc pháp lý hiện hành.

Liên quan đến Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội, Chính phủ cần đánh giá tác động chi tiết, thể hiện rõ chính kiến về phương án tối ưu trình Quốc hội xem xét, thay vì đưa ra nhiều phương án nhưng chưa xác định lựa chọn cụ thể. Trường hợp đề xuất luật hóa các quy định của Nghị quyết số 171/2024/QH15, cần báo cáo đầy đủ cấp có thẩm quyền để bảo đảm chặt chẽ về cơ sở chính trị và pháp lý.

Hoàn thiện cơ chế kinh doanh bất động sản, tránh lãng phí nguồn lực đất đai

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên yêu cầu rà soát, tiếp thu đầy đủ các quy định pháp luật liên quan, tập trung giải quyết năm nhóm vấn đề lớn.

Một là, làm rõ phạm vi quyền và cơ chế cấp giấy chứng nhận trong các trường hợp không gắn với quyền sử dụng đất; thể chế hóa đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW, bảo đảm đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai, đồng thời đáp ứng yêu cầu về quốc phòng, an ninh.

Hai là, hoàn thiện các quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người mua bất động sản trên quỹ đất thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Đồng thời, cần làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp dự án bị thu hồi do nhà đầu tư vi phạm hoặc không hoàn thành nghĩa vụ.

Ba là, nghiên cứu cơ chế giải quyết dứt điểm các dự án có chủ đầu tư không còn đủ năng lực triển khai, không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc không có nhu cầu tiếp tục thực hiện. Mục tiêu là không để dự án kéo dài, gây lãng phí nguồn lực đất đai và thất thu ngân sách nhà nước.

Bốn là, cân nhắc kỹ việc mở rộng các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng; thống nhất quy định về công khai, đăng ký hợp đồng mẫu với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, qua đó hạn chế tranh chấp, khiếu kiện phát sinh.

Năm là, đánh giá thực chất hiệu quả cắt giảm chi phí tuân thủ thủ tục hành chính; quy định rõ cơ chế kết nối, chia sẻ dữ liệu và giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử, bảo đảm các giao dịch hợp pháp được thực hiện thông suốt, không bị đình trệ trong quá trình cập nhật dữ liệu.

Những yêu cầu này nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời hạn chế tình trạng dự án đình trệ kéo dài gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Không đánh đổi chất lượng luật lấy tiến độ

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên giao Ủy ban Kinh tế và Tài chính chủ trì, phối hợp với Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội khẩn trương hoàn thiện báo cáo thẩm tra chính thức đối với hai dự án luật.

Báo cáo cần thể hiện chính kiến rõ ràng đối với từng nội dung, nhất là những vấn đề nhạy cảm, phức tạp hoặc còn có ý kiến khác nhau; nêu cụ thể các phương án xử lý để đại biểu Quốc hội thảo luận, lựa chọn. Đối với những nội dung chưa đủ cơ sở, phải yêu cầu bổ sung, không được bỏ qua chỉ vì áp lực tiến độ.

Các cơ quan chủ trì soạn thảo và chủ trì thẩm tra cần xác định rõ khâu đột phá, trách nhiệm của từng cá nhân và tiến độ hoàn thành theo từng mốc thời gian. Chính phủ cùng các cơ quan liên quan chịu trách nhiệm toàn diện trước Quốc hội về chất lượng và tiến độ của hồ sơ trình.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nhấn mạnh, yêu cầu xuyên suốt là bảo đảm chất lượng các dự án luật, để khi được ban hành có thể tháo gỡ hiệu quả những điểm nghẽn từ thực tiễn, thể chế hóa đúng chủ trương của Đảng, đáp ứng niềm tin và kỳ vọng của lãnh đạo Đảng, Nhà nước và Nhân dân.

Việc hoàn thiện Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ nhằm khắc phục bất cập trong quản lý, giao dịch và phát triển thị trường mà còn có ý nghĩa quan trọng đối với việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, tăng cường kỷ cương pháp luật và bảo đảm phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ, sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị