Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Đề xuất nhiều chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê

Chiều 30/9, tại Nhà Quốc hội, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp tổ chức phiên họp thẩm tra sơ bộ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), do Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu chủ trì.

Trình bày tờ trình, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, việc sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 nhằm thể chế hóa các chủ trương, chính sách mới, khắc phục bất cập thực tiễn, ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Dự thảo Luật gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Các nội dung sửa đổi tập trung vào phân cấp, phân quyền, cắt giảm điều kiện kinh doanh, tháo gỡ vướng mắc và hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở.

Đề xuất phát triển 4 nhóm nhà ở, khuyến khích nhà ở cho thuê

Dự thảo Luật bổ sung định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, với các cơ chế phù hợp cho từng loại hình.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, quy định đối tượng thuê, hình thức đầu tư bằng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước, yêu cầu đối với dự án, giá thuê, quản lý nhà ở và chính sách ưu đãi chủ đầu tư. Dự thảo cũng bổ sung quy định về nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.

Để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia thị trường, dự thảo đề xuất miễn tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn nhà nước và áp dụng một số ưu đãi khác. Cơ quan soạn thảo đồng thời đề xuất luật hóa các cơ chế thí điểm về phát triển nhà ở xã hội tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP.

Một số nội dung đáng chú ý khác gồm sửa đổi quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo hướng không cho phép sở hữu nhà ở riêng lẻ, chỉ cho phép sở hữu căn hộ chung cư; hoàn thiện chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư gắn với tái thiết đô thị; bổ sung phương thức đầu tư đối tác công tư (BT) và nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành nhà chung cư.

Dự thảo cũng quy định cụ thể hơn về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo pháp luật xây dựng, xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu; đồng thời tăng cường hạn chế phân lô bán nền, sử dụng hiệu quả quỹ đất.

Về cải cách thủ tục, dự thảo phân cấp 20/21 thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ giữ lại một thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng. Các quy định về điều kiện kinh doanh được đề xuất cắt giảm 3/4, cùng với việc đơn giản hóa hồ sơ và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục.

Rà soát chính sách, bảo đảm đồng bộ hệ thống pháp luật

Tại phiên họp, các thành viên Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cơ bản tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, đồng thời đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát các nội dung để bảo đảm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các chủ trương, định hướng phát triển nhà ở.

Một trong những vấn đề được nhấn mạnh là tính thống nhất giữa dự thảo Luật Nhà ở với các luật liên quan, nhất là Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và pháp luật về quy hoạch. Các quy định về quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án nhà ở và thời điểm có hiệu lực của các luật cần được rà soát kỹ.

Đối với việc luật hóa các chính sách thí điểm về nhà ở xã hội, các ý kiến đề nghị làm rõ nguyên tắc áp dụng, xử lý hiệu lực của Nghị quyết số 201/2025/QH15 đối với những nội dung được đưa vào luật. Đồng thời, cần đối chiếu các quy định về trình tự dự án, lựa chọn nhà đầu tư và quy hoạch với pháp luật hiện hành để tránh chồng chéo, thiếu đồng bộ.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê; rà soát đối tượng, điều kiện thuê nhà và cơ chế ưu đãi đối với dự án nhà ở cho thuê. Chính sách hỗ trợ cần phù hợp với khả năng cân đối ngân sách, đồng bộ với dự thảo Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất) và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời bảo đảm ưu đãi đến đúng người thuê, nhất là người gặp khó khăn về nhà ở, hạn chế nguy cơ trục lợi chính sách.

Bên cạnh đó, các đại biểu đề nghị tiếp tục rà soát quy định về đối tượng được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội; cơ chế kiểm soát giá bán, giá thuê mua; việc sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú ngắn hạn và các quy định liên quan đến quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Kết luận phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp thu tối đa ý kiến đóng góp, tiếp tục hoàn thiện dự thảo, đặc biệt là rà soát tính thống nhất với các luật có liên quan. Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp sẽ tiếp tục hoàn thiện báo cáo thẩm tra sơ bộ, trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét tại Phiên họp thứ 7 vào tháng 10/2026.

Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo hồ sơ xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi)