Toạ đàm trực tuyến “Góp ý về Dự thảo Luật đất đai (Sửa đổi)”

Chủ trì: Bà Phạm Thị Xuân – Phó chủ tịch thường trực Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam.

Nhà báo Khánh Toàn –  Phó chủ tịch Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí Môi trường và Cuộc sống

Khách mời tham dự buổi tọa đàm:

1. Ông Nguyễn Văn Vẻ - Phó Chủ tịch Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam

2. Bà Trần Thị Minh Hà - Ủy viên ban thường vụ, Trưởng ban Đối ngoại - Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam

3. PGS. TS Bùi Thị An – Đại biểu Quốc hội khóa XIII của Đoàn ĐBQH TP Hà Nội

4. Bà Hà Thị Minh Tâm - Đại biểu Quốc hội khóa XIV của Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam

5. Luật sư Nguyễn Danh Huế - Công ty Luật TNHH Hừng Đông

6. Ông Đinh Ngọc Hà – Ban đất đai, Viện Chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường

7. Ông Nguyễn Xuân Kiên - Đại diện Trung tâm phát triển ứng dụng Khoa học Công nghệ

8. Ông Nguyễn Việt Dũng - Phó chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Halcom Việt Nam

Buổi tọa đàm còn có mặt của đại diện các phòng ban của Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam cùng các PV báo đài đến dự và đưa tin.

Tọa đàm được tường thuật trực tiếp trên Tạp chí điện tử Môi trường và Cuộc sống – Moitruong.net.vn và tại fanpage của Tạp chí điện tử trường và Cuộc sống – Moitruong.net.vn trên mạng xã hội Facebook (https://www.facebook.com/moitr...)

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, tư liệu sản xuất cơ bản, là không gian phát triển và là nguồn lực to lớn của đất nước. Trong thời gian qua, thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng… những tồn tại, bất cập nêu trên có nguyên nhân do hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, yêu cầu phát triển của đất nước; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan chưa đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ; giá đất chưa phản ánh thực tế thị trường; việc thực hiện pháp luật về đất đai có lúc, có nơi còn chưa nghiêm...

Việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới theo tinh thần Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Thực hiện Kế hoạch số 676/KH-MTTW-BTT ngày 01/02/2023 của Ban Thường trực, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); Căn cứ Quyết định số 120/QĐ- BTNMT ngày 30/1/2023 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện Nghị quyết số 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ ban hành Kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam và Tạp chí Môi trường và Cuộc sống tổ chức Tọa đàm trực tuyến với chủ đề: “Góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”.

Một trong những nội dung sửa đổi, bổ sung được đông đảo Nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, gồm:

1. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất

2. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

3. Các trường hợp thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

4. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...

5. Những giải pháp giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai

6. Nâng cao vai trò trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai

Đây cũng chính là 6 nội dung lớn mà Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam và Tạp chí Môi trường và Cuộc sống tổ chức xin ý kiến góp ý từ các chuyên gia, nhà quản lý tại buổi Tọa đàm.

Tọa đàm mong muốn nhận được các ý kiến góp ý từ các chuyên gia, luật sư, nhà quản lý nhằm phát huy quyền làm chủ, huy động trí tuệ, tâm huyết của mọi tầng lớp Nhân dân, tạo sự đồng thuận, nâng cao nhận thức và trách nhiệm của mỗi cá nhân, tổ chức, cơ quan về việc sửa đổi Luật Đất đai.

Phát biểu khai mạc Tọa đàm, bà Phạm Thị Xuân - Phó chủ tịch thường trực Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam cho biết: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được công khai lấy ý kiến trong Nhân dân gồm 16 chương, 246 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều, sửa đổi, bổ sung 184 điều, bổ sung 41 điều mới và bãi bỏ 8 điều. “Đây là một đạo luật quan trọng, phức tạp, giữ vai trò căn bản trong hệ thống pháp luật về đất đai, có mối quan hệ và ảnh hưởng sâu sắc đến việc thực thi chính sách quy định trong rất nhiều luật khác nhau, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, tới tất cả các tổ chức và từng người dân. Vì vậy, việc sửa đổi và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và đưa đất đai phát triển là nội dung hết sức quan trọng nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, hệ thống hóa các Nghị quyết của Đảng.

Mục tiêu của việc sửa đổi này là tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý để phù hợp với quy định quản lý và sử dụng đất đai, góp phần thể chế hóa Nghị quyết của Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 13, Nghị quyết 18 của Hội nghị lần thứ 5 BCH Trung ương Đảng, đảm bảo Luật Đất đai thống nhất trong hệ thống pháp luật, khắc phục những tồn tại, yếu kém trong Luật Đất đai năm 2013 để giải quyết hài hòa các vấn đề giữa các chủ thể tham gia: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, bà Xuân cho biết thêm.

Dưới đây là toàn bộ nội dung buổi tọa đàm:

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

MC: Quy hoạch đất đai hiện nay chỉ đưa ra quy hoạch nhưng không vạch tuyến, không chỉ rõ địa điểm, quy mô, tọa độ. Ví dụ: Việc các tỉnh đưa ra quy hoạch từng này ha đất trồng lúa, từng này ha chuyển đổi làm ông nghiệp, từng này ha làm cơ sở hạ tầng nhưng không vạch tuyến. không chỉ rõ chỗ nào khiến doanh nghiệp về đầu tư sẽ chỉ chọn những chỗ đẹp và thuận lợi, còn những vị trí xấu thì bỏ không dẫn đến phá nát quy hoạch. Ý kiến của bà như thế nào về vấn đề này?

Bà Trần Thị Minh Hà - Ủy viên ban thường vụ, Trưởng ban Đối ngoại - Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam

Vấn đề quy hoạch, một số điểm mới của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định khoanh định, bố trí không gian sử dụng đất theo 3 khu vực gồm khu vực quản lý nghiêm ngặt, khu vực hạn chế và khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại chương 5 đã có quy định mới nâng cao quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Có 3 nội dung trọng tâm như: Lấy ý kiến và công bố công khai, minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại điều 68; Về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tại Điều 71; Về tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 74. Để xử lý tổ chức thực hiện tốt điều khoản liên quan, cần xử lý tình trạng quy hoạch treo, không hoàn thiên hay có hoàn thiện nhưng không đưa vào hoạt động.

Quy hoạch đã chỉ rõ đất này để làm gì, liên quan đến vấn đề này có thể doanh nghiệp được giao đất ở thời điểm đó. Tuy nhiên, năng lực thực hiện như thế nào, đó cũng là một vấn đề dẫn đến quy hoạch treo gây lãng phí đất đai. Ví dụ như ở Hà Nội như ở khu Tố Hữu rất nhiều quy hoạch treo. Cần có những quy định cụ thể xử lý bất cập quy hoạch treo giúp phát triển đồng bộ kinh tế - xã hội.

Đề cập đến vấn đề này, bà Hà Thị Minh Tâm - Đại biểu Quốc hội khóa XIV của Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam cho rằng liên quan tới toạ độ, địa điểm không phải là không có qui định mà tuỳ vào thực tiễn ở từng địa phương, tuỳ điều kiện, tuỳ thực tế ở từng địa phương để người ta chọn toạ độ. Bởi vậy quy định chung việc chọn toạ độ, địa điểm theo tuyến là rất khó. Thực tế thì trong quá trình qui hoạch, việc chọn toạ độ, chọn địa điểm liên quan đến vấn đề qui hoạch. Các nhà thẩm định đã tiến hành thẩm định qui hoạch trước khi tiến hành qui hoạch.

Ví dụ về vấn đề quỹ đất. Khi hình thành khu đô thị thì tất cả các vấn đề liên quan đến giao thông phục vụ cho việc tưới tiêu hầu như là không quan tâm. Đến khi hành thành khu dân cư xong rồi thì ảnh hưởng trực tiếp tới khu sản xuất nông nghiệp trước đó, dẫn tới việc đường tưới tiêu bị tắc, mưa là ngập úng, người dân sản xuất khó khăn. Người dân kiến nghị rất nhiều nhưng mà kiến nghị thì cũng không giải quyết được vì khu dân cư hình thành xong rồi rất khó để mà làm lại. Vì vậy, vấn đề thẩm định, tôi cho là rất quan trọng.

MC: Dự thảo Luật quy định việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực hiện ở 3 cấp gồm quốc gia, tỉnh, huyện, tiến hành từ trên xuống. Quy định này đã phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay hay chưa?

Luật sư Nguyễn Danh Huế - Công ty Luật TNHH Hừng Đông

Luật Đất đai có tác động sâu rộng đến rất nhiều chủ thế trong xã hội. Luật Đất đai đang có nhiều bất cập, việc sửa đổi lần này khắc phục những bất cập để có thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp và nhiều chủ thể trong xã hội. Quy hoạch đang bất cập, tạo nhiều mất trật tự trong xã hội. Thông tin giữa chính phủ và địa phương chưa thông suốt. Do đó, Dự thảo luật cần quy định rõ hơn trách nhiệm giữa người dân, địa phương, doanh nghiệp và các chủ thế.

Chính phủ để tự chủ quy hoạch cho địa phương nhưng phải thống nhất với cấp quốc gia và cần quy định rõ hơn về tính thông tin.

Ví dụ quy hoạch nhà máy rác tại Bắc Ninh mà dân không biết gì. Do đó, Dự thảo luật cần tránh mang tính hình thức và phải thực tế. Tôi thấy quy định khá phù hợp trong bối cảnh quy hoạch hiện nay.

MC: Đối với nội dung thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là trong 5 năm phải hoàn thành dự án. Ông đánh giá thế nào và theo ông nội dung này cần phải quy định như thế nào cho phù hợp với điều kiện thực tế?

Ông Nguyễn Xuân Kiên - Đại diện Trung tâm phát triển ứng dụng Khoa học Công nghệ

Trong Dự thảo Điều 126 về đấu giá quyền sử dụng đất, khoản 3 Về điều kiện đấu giá sử dụng đất có Mục: Người trúng giá phải đảm bảo hoàn thành theo tiến độ nhưng không quá 5 năm kể từ ngày bàn giao thực địa.

Tuy nhiên ông cho rằng các dự án muốn hoàn thành phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố dựa vào quy mô dự án to hay nhỏ hoặc vốn đầu tư , và đã các luận chứng cụ thể khi lập và thực hiện dự án. Ông nghĩ rằng với quy định như thế này, người trúng giá cần đảm bảo tiến độ dự án hoặc dự thảo này có tác dụng thúc đẩy tiến độ dự án để tránh lãng phí đất, nếu quy định được soạn thảo chi tiết hơn thì tôi cho vấn đề này cần chia ra từng dự án để quản lý.

MC: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh do biến đổi bất thường của tình hình kinh tế xã hội; hoặc do phát triển của khoa học công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Đánh giá của chuyên gia về quy định này như thế nào, nó có ảnh hưởng thế nào đến việc phát triển các dự án đầu tư xây dựng?

PGS. TS Bùi Thị An – Đại biểu Quốc hội khóa XIII của Đoàn ĐBQH TP Hà Nội

Tại Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị đã nêu rõ Luật Đất đai (sửa đổi) phải hài hòa lợi ích của nhà nước, người dân và doanh nghiệp khắc phục những bất cập Luật Đất đai 2013.

Trong Luật, vấn đề Quy hoạch có thể đánh giá là quan trọng số một, cần đảm bảo chất lượng và cả về hình thức, phải dài hạn phù hợp với địa phương và sự phát triển của đất nước; Công bố công khai quy hoạch minh bạch theo đúng luật đến với người dân; Tổ chức thực hiện quy hoạch thế nào và thực hiện giám sát quy hoạch.

Ngoài ra, việc điều chỉnh quy hoạch cần thiết nhưng phải rất hãn hữu, không thể liên tục, phải có quy mô, phân cấp rõ ràng.

Khi quy hoạch không chuẩn, không khoa học, hạ tầng không phù hợp, ảnh hưởng đến sự phát triển của địa phương đó, chiến lược phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh, biến đổi khí hậu khu vực đó. Khi quy hoạch tốt mới tiến đến có kế hoạch tốt. Quốc hội cần quan tâm đến vấn đề quy hoạch hàng đầu, quan tâm ngay từ khi xây dựng quy hoạch, tất cả các quá trình phải công khai minh bạch.

MC: Trong quy hoạch đất đai hiện nay vấn đề tiết kiệm đất chưa được đề cập. Muốn tiết kiệm đất trong quy hoạch cần đưa ra dự báo về dân số, sự phát triển của khoa học công nghệ (năng suất của giống cây trồng vật nuôi ra sao?,..), biến đổi khí hậu, nước biển dâng sẽ mất bao nhiêu diện tích đất,….Ông có ý kiến như thế nào về vấn đề này?

Ông Đinh Ngọc Hà – Ban đất đai, Viện Chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường

Trong vấn đề tiết kiệm trong quy hoạch cần tiết kiệm, có hiệu quả, thích ứng biến đổi khí hậu, ở điều 60 có 8 khoản thì đã có tới 3 khoản nhắc tới vấn đề sử đụng đất tiết kiệm và hiệu quả.

Trong quy hoạch sử dụng đất đai, vấn đề tiết kiệm được các cấp rất chú trọng.

Thứ nhất, về vấn đề điều chỉnh quy hoạch xây dựng và quy hoạch phân khu cần được quy định chặt chẽ nếu không sẽ có các nhóm lợi ích trục lợi. Quy hoạch được lập ra rất chặt chẽ chặt và phải thông qua hội đồng cùng cấp rồi mới được đưa lên các cấp cócthẩm quyền cao hơn để thẩm duyệt.

Tuy nhiên vấn đề điều chỉnh vẫn còn tồn tại các vấn đề phức tạp, nhiều chỉ tiêu sử dụng đất vẫn sẽ bị thay đổi. Nếu không kiểm soát điều chỉnh quy hoạch ban đầu thì sẽ không đảm bảo được hài hòa lợi ích.

Ví dụ quy định chặt chẽ với các khu vực hạn chế phát triển đất ở, phải xin ý kiến Hội đồng Nhân dân các cấp nếu tăng điều chỉnh với khu vực đất ở, trong Luật phải có sự cụ thể để nhân dân có nắm được.

Căn cứ quy hoạch các cấp, căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất, căn cứ điều kiện tự nhiên, căn cứ chiến lược kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh, ... Quy hoạch sử dụng đất là quy định tổng hòa của tất cả nhu cầu sử dụng đất của các ngành, tất cả các ngành đều phải sử dụng đất tiết kiệm thì ngành đất đai mới đáp ứng được nhu cầu.

Bên cạnh đó, Lập phương án sử dụng đất là xác định đất ở, đất đô thị, đất nông thôn dựa trên dự báo dân số. Do đó khi lập quy hoạch đều dựa trên căn cứ có dự báo để lập kế hoạch sử dụng đất sao cho hài hòa và đáp ứng được nhu cầu xã hội.

Đối với vấn đề biến đổi khí hậu và nước biển dâng, căn cứ vào biến đổi khí hậu cấp tỉnh, cấp quốc gia để lập kịch bản đối phó với vấn đề này.

Từ năm 2009, Bộ đã công bố các kịch bản về biến đổi khí hậu và nước biển. Theo dự báo năm 2020 về nước biển dâng, vùng ảnh hưởng nhiều nhất là ĐBSCL, có nguy cơ ngập cao nhất là 47.29% và Cà Mau là 79.62% , nếu nước biển dâng lên 100cm thì sẽ có 13,2% diện tích Sông Hồng bị ngập

MC: Quy hoạch đất đai chưa đề cập đến vấn đề đất ngập nước và đất đảo. Cụ thể: Luật Biển không đề cập đến quy hoạch đất ngập nước, Luật đất đai không đề cập đến đất ngập nước? Vậy đất ngập nước hiện nay được quản lý như thế nào? Hiện nay nước ta có 88 đảo dân có thể ở được nhưng mới chỉ có 66 đảo có dân ở còn 22 đảo vẫn đang bỏ không. Việc quản lý đất đảo chưa có quy định riêng. Bà có ý kiến như thế nào về vấn đề này?

Bà Trần Thị Minh Hà - Ủy viên ban thường vụ, Trưởng ban Đối ngoại - Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam

Về vấn đề liên quan đến đất đảo của Việt Nam, Đảng và Nhà nước ta luôn có những chính sách khuyến khích người dân sống trên đảo, nhiều chính sách hỗ trợ để người dân sinh sống ổn định lâu dài. Rất nhiều luật khác liên quan, an ninh quốc phòng phát triển kinh tế, trong đó có phát triển kinh tế biển.

Mong muốn trong luật đất đai có một số điều khoản về hướng dẫn, đưa ra một số quy định chung ở đảo trong tương lai về phát triển kinh tế - xã hội, vấn đề cải tạo đất, có quy định về sinh kế cho bà con sinh sống trên đảo này và tham chiếu với các luật khác liên quan, về vấn đề này cần nghiên cứu rõ ràng hơn.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất

MC: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định về công tác đấu giá quyền sử dụng (QSD) đất, nhưng chưa có quy định chi tiết về việc phân quyền cấp tỉnh lập quy hoạch khu đất để thực hiện đấu giá, như vậy vẫn dẫn đến sự chồng chéo. Bà nhìn nhận như nào về vấn đề này?

Bà Hà Thị Minh Tâm - Đại biểu Quốc hội khóa XIV của Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam

Đối với nội dung này thì trong thực tế ở địa phương có thể hiện tính hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng (QSD) đất. Hiện nay còn có một số khó khăn bất cập. Về vấn đề giao trách nhiệm của UBND các tỉnh về thực hiện qui hoạch chi tiết thì hiện nay chưa qui định. Nó cũng ảnh hưởng một phần trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng (QSD) đất bởi một lẽ qui hoạch chi tiết thì giao cho UBND huyện, Sở Xây dựng có trách nhiệm tham mưu cho UBND tỉnh và các sở, ngành liên quan trong quá trình thực hiện các thủ tục dẫn đến là tính nhanh, thẩm quyền giải quyết chậm so với thực tiễn là do các đơn vị này phải có sự phối hợp và cũng phải có thời gian để nghiên cứu, tham mưu cho UBND tỉnh dẫn tới sự chồng chéo.

Nếu như UBND tỉnh được xây dựng qui hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 thì sẽ thuận lợi hơn, sự chỉ đạo sẽ nhanh hơn, quyết liệt hơn. Hiện nay một số vấn đề liên quan đến giá đất cũng chưa được giải quyết và cũng chưa được pháp luật qui định. Tôi lấy ví dụ như về thủ tục hồ sơ vẫn còn nhiều bất cập; về qui định điều kiện tham gia đấu giá đối với các nhà đầu tư, nhất là những dự án lớn thì chưa quan tâm đến vấn đề là xem xét các nhà đầu tư đã thực hiện các dự án khác đã được giao chưa hay là khả năng tài chính như thế nào. Chưa có qui định ấy dẫn tới việc một số nhà đầu tư vẫn cứ tham gia thực hiện đấu giá nhưng không có khả năng thực hiện dẫn tới chậm, có khi còn bỏ cọc như dự án Thủ Thiêm.

Hai nữa là đối với những dự án lớn, dự án có giá trị kinh tế cao cần phải có nguyên tắc để cung cấp các thông tin, nghĩa là về mặt công khai các thông tin đối với những dự án, những khu đấu giá đất có giá trị lớn để nhà đầu tư người ta chủ động tìm hiểu và cũng phải có nguyên tắc qui định rõ thể hiện tính nghiêm túc trong việc thực hiện quyền đấu giá. Khi mà anh bỏ không đấu giá hoặc thực hiện vi phạm chưa có biện pháp răn đe một cách chặt chẽ. Cho nên vấn đề quyền đấu giá đất, dự thảo lần này cần quan tâm và đi sâu vào một số bất cập hiện nay, khắc phục những cái khó trong vấn đề quyền đấu giá sử dụng đất.

MC: Dự thảo quy định: Thực hiện đấu giá QSD đất đối với trường hợp thuộc đối tượng đấu thầu dự án có sử dụng đất. Theo đánh giá của ông, việc này đã phù hợp chưa?

Luật sư Nguyễn Danh Huế - Công ty Luật TNHH Hừng Đông

Đấu giá đất và quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai có nhiều bất cập. Trong khi đất là tài sản đặc biệt. Nên việc đấu giá đất càng được nhiều càng tốt, nhằm nâng cao giá trị của tài sản đất đai.

Đấu giá đất với đối tượng đấu thầu quyền sử dụng đất, nhà thầu có năng lực tài chính… nhưng nhiều nhà thầu không tính toán được hiệu quả của dự án. Đây là quy định mới của Luật Đất đai, tạo sự công bằng, khắc phục sự thất thoát ngân sách Nhà nước. Tôi hoàn toàn đồng ý đưa nôi dung này vào dự thảo luật.

MC: Theo dự thảo Luật đất đai sửa đổi, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và được công bố công khai, áp dụng vào ngày 1/1 hằng năm. Vậy theo bà, đánh giá như nào về quy định này và nó có khó khăn, thuận lợi gì?

PGS. TS Bùi Thị An – Đại biểu Quốc hội khóa XIII của Đoàn ĐBQH TP Hà Nội

Chúng ta nên công bố công khai giá vào đầu năm, vấn đề giá là vấn đề vô cùng quan trọng.

Giá đất phải theo nhu cầu thị trường và tính giá phải chuẩn ta chọn phương pháp khoa học, học hỏi phương pháp của nước ngoài, áp dụng phù hợp vào nước ta, cần tính đến yếu tố môi trường tự nhiên xã hội, an ninh trật tự, hạ tầng cơ sở và phải có dự báo. Chúng ta phải thực hiện đúng với tinh thần Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị khai thác đất hiệu quả, hài hòa lợi ích của người dân.

MC: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định chi tiết về công tác tư vấn xác định giá đất. Vậy làm thế nào để tránh được những tiêu cực khi có một đơn vị độc lập tham gia thẩm định xác định giá đất?

Luật sư Nguyễn Danh Huế - Công ty Luật TNHH Hừng Đông

Xác định giá đất theo Luật Đất đai có nhiều bất cập. Ví dụ dự án nhà nước thu hồi để xây dựng công trình công cộng, giá đất thấp. Nhưng giá doanh nghiệp hay dự án xã hội có thỏa thuận giá cao, tạo sự bất bình đẳng trên cùng khu vực.

Để hài hòa được việc này rất khó, giá cho các công trình phúc lợi công cộng của Nhà nước khó giải phóng mặt bằng, nhà nước không có ngân sách đầu tư. Theo tôi cần cố gắng đưa giá đất chuẩn, phải đảm bảo quyền lợi giá trị tương xứng cho người bị thu hồi đất, khắc phục sự bất bình đẳng cho người bị thu hồi đất.

Sửa Luật Đất đai cần sửa luật Giá, cần có sự tham gia của chủ thể khác như người dân. Tiếp xúc cử tri cần sâu sát hơn. Gọi mời nhiều chủ thể tham gia chứ không chỉ chính quyền địa phương.

Công khai minh bạch nhiều tiêu chí thì giá đất sẽ chính sách hơn đồng thời cần đề cao vai trò của các đơn vị định giá đất.

MC: Theo điều khoản tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định: định giá đất theo thị trường. Tuy nhiên, giá thị trường được xác định như thế nào? Căn cứ vào đâu để xác định giá thị trường (Điều 153 - 157)?

Ông Nguyễn Văn Vẻ - Phó Chủ tịch Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là nội dung thu hút rất nhiều sự quan tâm của nhân dân, của các doanh nghiệp và các cơ quan tổ chức Nhà nước trong suốt quá trình tổ chức lấy ý kiến tham gia góp ý vào dự thảo Luật đất đai 2023.

Phải khẳng định rằng giá đất trong Luật Đất đai 2013 là một trong những vấn đề nổi cộm bức xúc. Cái bức xúc ở đây chính là đã tạo ra cơ chế 2 giá là giá thị trường và giá Nhà nước công bố. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra rất nhiều hệ luỵ, khó khăn trong quản lý nhà nước. 

Việc sửa đổi luật lần này có thể khẳng định rằng đây là điểm tiến bộ trong việc sửa đổi Luật đất đai 2023. Trong Điều 153 đã xác định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tại điều này có 2 khoản và 6 điểm qui định về nguyên tắc cũng như phương pháp định giá đất. Cụ thể là: giá đất được xác định bằng bình quân của các mức giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường, xuất hiện với tần xuất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực trong khoảng một thời gian nhất định không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống và các giao dịch khác.

Tuy nhiên, với đặc điểm của tính chất, qui luật của thị trường thì giá đất thường thay đổi. Giá đất do các cơ quan nhà nước công bố có xu hướng thế nào, tăng hay giảm so với thị trường. Đây là vấn đề mà trong thời gian tới khi ban hành Luật phải tính đến. Như vậy, để khắc phục vấn đề này, theo tôi Luật phải qui định rất rõ và lượng hoá rất cụ thể các nguyên tắc, các tiêu chí để đánh giá trong đó xác định thời gian, khoảng thời gian là bao nhiêu, 6 tháng hay 1 năm. Thứ hai nữa là các khu vực được xác định đó là phường hay khu dân cư. Ngoài các tiêu chí đó ra còn là mục đích sử dụng đất, địa điểm đất.

Thứ ba là cơ sở để thu thập các giao dịch về giá đất, phí, thuế và các hợp đồng dân sự. Xác định các biên độ về giá đất, biên độ tăng giảm thế nào để sát với thị trường. Bởi vì có khi thu thập xong nửa tháng sau, vài tháng sau giá đó đã lạc hậu rồi, cũng phải qui định rõ. Đặc biệt là tính khách quan trong việc thu thập giá đất. Khách quan ở đây là có sự tham gia của các chủ thể bởi vì nếu chỉ mỗi cơ quan nhà nước thì giá đất sẽ theo ý đồ của một số cá nhân. Thế nên tính khách quan nó phải đại diện cho các bên có lợi ích liên quan thì việc xác định giá đất mới khách quan được.

Bên cạnh đó, trong cái giá đất thị truờng này vẫn còn có một khoảng trống mà chúng tôi nghiên cứu đó là xác định giá đất khi chuyển đổi mục đích khi xây dựng khu đô thị mà doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân không được qui định trong điều này. Đây chính là khoảng trống về pháp lý, có thể là nguyên nhân gây nên khiếu kiện bởi vì giữa một chủ doanh nghiệp thoả thuận với người dân vậy thì giá của nó là bao nhiêu. Vậy thì giá của nó được xác định trong cái thoả thuận giữa doanh nghiệp với người dân có đất sẽ là bao nhiêu. Ví dụ trường hợp một số doanh nghiệp thổi giá đất tăng lên, thì qua thoả thuận này giá đất có tăng lên không và vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan nhà nước trong vấn đề như thế nào. Theo tôi trong điều 153 cần phải làm rõ.

Nếu không lợi ích nhóm chính nằm trong này. Bởi vì chúng ta đang xây dựng luật để chống lại cái lợi ích nhóm, vậy thì quản lý nhà nước tham gia vấn đề này như thế nào, phải xác định rõ. Nếu chúng ta làm không rõ điều này thì trong quá trình doanh nghiệp thoả thuận với các chủ sử dụng đất rất dễ nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện và không khắc phục được những khoảng trống về giá trong điều luật này.

MC: Theo điều khoản tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định: định giá đất theo thị trường. Quy định này được hiểu là sẽ tạo sự công bằng trong chính sách giá đối với người dân trong diện bị thu hồi đất nhưng lại có vẻ đang gây khó khăn cho DN vì hiện định giá đất căn cứ vào đâu để định? Ý kiến của cô như thế nào về vấn đề này?

PGS. TS Bùi Thị An – Đại biểu Quốc hội khóa XIII của Đoàn ĐBQH TP Hà Nội

Trong tính giá, định giá theo thị trường, tính đúng đủ, tính tổng các yếu tố liên quan, lựa chọn phương pháp khoa học, gần đúng và áp dụng thực hiện tại Việt Nam, việc bỏ khung giá đất tôi đánh giá theo đúng tinh thần Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị, hài hòa lợi ích của người dân

Giá cả cần phụ thuộc vào từng loại đất, tôi đề nghị tại điều 27 về cấp giấy chứng nhận, cấp đúng thời hạn đúng thời điểm. Tại điều 27 tôi đề nghị thêm từ “đúng thời điểm” để thực hiện sự công bằng.

MC: Tư vấn xác đinh giá đất rất quan trọng trong quá trình bồi thường GPMB, điều 156 và 157 của dự thảo có nêu về tư vấn xác định giá đất này nhưng chúng tôi biết rằng còn nhiều vấn đề bất cập khi thực hiện. Ý kiến của ông thế nào?

Ông Nguyễn Việt Dũng - Phó chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Halcom Việt Nam

Tư vấn xác định giá đất còn nhiều bất cập. Với hơn 20 năm làm việc tại Công ty Cổ phần Halcom Việt Nam với nhiều dự án trong nước và ngồn vốn ODA, tôi thấy: Xác định giá đất rất khó khăn. Luật Đất đai rất quan trọng, chỉ sau Hiến pháp. Điều này thể hiện sự quan tâm của Đảng, Nhà nước đến quyền lợi của người dân.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện nhiều dự án tôi thấy, không có sự quan tâm đến kinh nghiệm, chuyên môn của đơn vị được tuyển chọn định giá, ảnh hưởng đến việc xác định giá đất.

Việc xây dựng giá đất trong các dự án phát triển năng lượng tái tạo, bao giờ cũng là các sở, ban ngành thực hiện. Vì vậy họ định giá gần giá Nhà nước nên Nhà nước dễ phê duyệt nhưng người dân không có lợi.

Chúng tôi kiến nghị sửa đổi luật lần này cần có tiêu chí cụ thể trong xác định giá đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều quyền lợi cho người dân, giá đất cần sát giá thị trường.

MC: Hiện nay việc đấu thầu giá đất chưa được quy định rõ. Khi đấu thầu giá đất phải là đất sạch. Vậy quy định như thế nào là đất sạch?

Bà Trần Thị Minh Hà - Ủy viên ban thường vụ, Trưởng ban Đối ngoại - Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam

Điều 126 của dự thảo Luật quy định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất gồm: (1) Đất do Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại. (2) Sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất được tạo lập từ dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư, quỹ đất do Nhà nước thu hồi; (3) Giao đất ở mà không thuộc trường hợp giao đất tái định cư, giao đất ở cho đối tượng là người có công. Đồng thời, dự thảo quy định điều kiện đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; điều kiện của người tham gia đấu giá; trách nhiệm công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, Cổng thông tin của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Tại Điều 127 của dự thảo Luật quy định điều kiện về đất để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất (có trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt; thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 78 dự thảo Luật); tiêu chí đối với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất (thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; đảo đảm các điều kiện về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu thầu).

Chúng ta định nghĩa đất "sạch" như thế nào? Trong điều 126, về đấu giá quyền sử dụng đất có 2 vấn đề thứ nhất đấu giá quyền sử dụng đất sau đó thứ hai mới đến đấu thầu và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Theo dự thảo Luật, đất để được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện có 3 điều kiện, có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt; Phải có quy hoạch chi tiết với tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn; Đất đã được bồi thường hỗ trợ tái định cư hoặc không phải bồi thường hỗ trợ tái định cư. Đất đảm bảo đủ các điều kiện đó mới được đưa vào đấu thầu, mà chúng ta có thể gọi là đất "sạch".

Trong đấu thầu, đấu giá, kế hoạch sử dụng đất rất quan trọng. Ngoài ra, cần sự cam kết của nhà đầu tư, kế hoạch thực hiện sự án đúng tiến độ không quá 5 năm nhằm tránh quy hoạch treo và phải có những chế tài cụ thể đối với những dự án treo không thực hiện đúng tiến độ.

Cần có những quy định cụ thể tại điều 126 có thể bổ sung quy định về giá gói thầu để có thể nhận thấy sự khác biệt rõ ràng với thời điểm xác định nghĩa vụ của tổ chức đó về giá đất. Về nghĩa vụ tài chính của tổ chức, cá nhân tham gia đấu thầu đó và so với tình hình đấu giá đất. Giá gói thầu dự án có sử dụng đất được tính theo đúng phương pháp. Căn cứ xác định giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định tổ chức đấu thầu của cấp có thẩm quyền và trong đó giá trị quyền sử dụng đất phải nộp tại thời điểm mà ban hành quyết định giao đất đó. Cho thuê đất ngay sau khi giải phóng mặt bằng, bàn gia đất trên thực địa theo đúng phương pháp. Căn cứ xác định giá đất để có thể tại thời điểm tổ chức đấu thầu phù hợp với thông tin thị trường tại thời điểm ban hành quyết định giao đất và cho thuê đất.

Xác định đưa ra đấu thầu, xác định nghĩa vụ tài chính cụ thể ban đầu, quy định điều khoản rõ ràng xử phạt những tổ chức thắng thầu tuy nhiên không thực hiện theo đúng tiến độ, kế hoạch sử dụng đất.

Thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

MC: Ông có ý kiến gì về quy định về việc doanh nghiệp thỏa thuận về quyền sử dụng đất với chủ sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức) để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị? (Điều 128)

Ông Nguyễn Văn Vẻ - Phó Chủ tịch Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam

Điều 128 qui định: Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất. Tại điểm C khoản 1 Điều 128 ghi rõ: Thỏa thuận quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn”.

Đây là điểm còn nhiều ý kiến băn khoăn về việc thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án (Doanh nghiệp, tổ chức) với chủ sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức). Cụ thể: Vấn đề cần làm rõ vai trò của Nhà nước thực hiện quyền đại diện quản lý về đất đai đã ghi rõ tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, và các Điều 13, 14, 15 của Luật này.

Vai trò quản lý của Nhà nước về giá đất thực hiện theo nguyên tắc thị trường ( Điều 153) sẽ như thế nào nếu như “khoán trắng”, “thả nổi” cho doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân chủ sử dụng đất dễ phát sinh vướng mắc, bất cập trong tổ chức thực hiện, nhất là các dự án xây dựng đô thị; chỉ một vài trường hợp không thỏa thuận được sẽ đình trệ dự án, gây lãng phí, kéo dài tiến độ dự án, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội, làm giảm hiệu quả dự án.

Đây là khoảng trống pháp lý cần phải khắc phục. Vì vậy, Dự thảo luật cần qui định rõ vai trò của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý các dự án do doanh nghiệp thỏa thuận với các chủ sử dụng đất tại Điều 128 của Luật này như: Trách nhiệm công bố giá đất theo thị trường tại địa điểm, thời gian thực hiện dự án ( Điều 153).

MC: Theo Dự thảo sửa đổi có quy định bồi thường GPMB đối với các doanh nghiệp khi thực hiện các dự án xây dựng đô thị. Vậy theo ông cần quy định rõ thế nào là “dự án đô thị”? Ông có đánh như thế nào về Dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này với Luật đất đai 2013?

Luật sư Nguyễn Danh Huế - Công ty Luật TNHH Hừng Đông

Dự án đô thị là dự án đầu tư xây dựng công trình, tổ hợp công trình trong dự án phát triển đô thị được cơ quan có thẩm quyền công bố. Hiện chưa có khải niệm nào, các cơ quan ra quyết định ban hành thu hồi đất khó thu hồi.

Theo tôi, khái niệm cần rõ ràng hơn, tránh xung đột với những khái niệm, quy định trong luật cũ.

Luật Đất đai năm 2013 làm tròn xứ mệnh và đáp ứng tiêu chí trong phát triển kinh tế xã hội của đất nước, tuy nhiên có những điều không phù hợp nên cần sửa đổi.

Theo tôi thấy, các đóng góp các chuyên gia, ý kiến có nhiều tiến bộ về vấn đề quy hoạch, định giá, không khí tích cực hơn. Có sự tham gia của đông đảo tầng lớp xã hội. Tôi kỳ vọng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi giải quyết được những bế tắc trên thưc tế không triển khai được từ Luật Đất đai, giải quyết sự xung đột với các luật khác, chặt chẽ hơn, loại bỏ được tham nhũng tiêu cực trong sử dụng đất và trả lại sự công bằng cho người dân, không để người dân phải khiếu nại, khiếu kiện.

MC: Dự thảo quy định tại điều 94 quy định “”Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất”” ý kiến của ông thế nào?

Ông Nguyễn Việt Dũng - Phó chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Halcom Việt Nam

Việc bồi thường cho các hộ gia đình có nhà ở trong khu vực triển khai dự án rất khó. Nếu quy định không rõ, mập mờ gây nhiều xung đột.

Trong tư vấn chỉ dùng “một” chứ không có “hoặc”. Người dân được nhận bồi thường khá lâu. Khi dự án vào giá đất thay đổi nhiều lần. Người dân phản ứng vì ảnh hưởng đến chính cuộc sống của người dân như: việc bồi thường lâu, không đáp ứng được quyền lợi của người dân, việc thiết kế, quy hoạch không như kỳ vọng của người dân

Vậy hài hòa: Thu hồi đất ở phải được bồi thường bằng đất ở, nếu người dân có mong muốn mới có điều kiện khác. Do vậy, chúng tôi mong muốn, Kế hoạch phê duyệt tái định cư giảm khiếu nại, khiếu kiện của người dân trong quá trình triển khai dự ánViệc bồi thường cho các hộ gia đình có nhà ở trong khu vực triển khai dự án rất khó. Nếu quy định không rõ, mập mờ gây nhiều xung đột.

MC:  Dự thảo quy định: Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi công với cách mạng. Có tác động thế nào để giải quyết những bất cập trong công tác bồi thường GPMB, tái định cư trong thời gian qua?

Bà Hà Thị Minh Tâm - Đại biểu Quốc hội khóa XIV của Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam

Theo quan điểm của tôi đây cũng là một giải pháp tốt về chế độ chính sách và thể chế hóa về nội dung bồi thường hỗ trợ tái định cư thu hồi đã được qui định tại chương 7 mục 1, 2, 3 hỗ trợ trong Điều 89 khoản 6 có qui định rõ là Chính phủ qui định chi tiết về bồi thường hỗ trợ tái định cư.

Tôi muốn tham gia là trong khoản 2 Điều 89 có qui định là: việc bồi thường thu hồi đất phải đảm bảo người bị thu hồi đất có chỗ ở, phải đảm bảo người bị thu hồi đất có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ thì theo quan điểm của tôi dùng từ bằng và tốt hơn phải rõ hơn và đi vào cụ thể vì khi mà đi vào luật. Tôi nghĩ là cần quy định đõ thêm một số tiêu chí tôi lấy ví dụ là điều kiện sống bằng và tốt hơn là như thế nào? Về cơ sở hạ tầng, về dịch vụ an sinh, điều kiện sinh hoạt của người dân ở nơi người ta được chuyển đến như vậy nó sẽ dõ hơn, dung từ “bằng “ và “tốt” hóa ra rất khó, không thể đi vào đời sống. Đối với chính sách chúng ta nêu ở đây, tôi nghĩ là nếu ưu tiên vị trí thuận lợi cho người thu hồi sớm.

Theo quan điểm tôi nghĩ là trước khi định làm một dự án tái định cư và có thông báo về thu hồi đất thì trong quy trình thực hiện phải bốc thăm chứ không có chính sách là ưu tiên vị trí thuận lợi. Nếu chúng ta làm thế này nó sẽ ảnh hưởng và rất khó trong việc xác định vị trí thì chúng ta phải xác định sớm, khi giải quyết những người chấp hành thu hồi sớm lại là bước sau. Do vậy, tôi nghĩ là nó sẽ ảnh hưởng đến quy trình mà chúng ta thực hiện trước đó. Theo quan điểm của tôi nó sẽ có tác động rất tốt nhưng khó thực hiện. Tôi nghĩ rằng Nhà nước nên có chính sách đối với các gia đình chấp hành tốt, thực hiện chính sạch thu hồi sớm, đối với các gia đình chính sách, đối với các gia đình có hoàn cảnh khó khăn trong diện mình cần xem sét các yếu tố ưu tiên và ưu tiên như nào nhà nước quy định cho phù hợp. Tôi nghĩ có thể ưu tiên bằng tiền giá đất phần nào đó theo quy định nó sẽ phù hợp hơn trong việc xác định vị trí thuận lợi rất khó để thực hiện được.

MC: Dự thảo cũng đưa ra các tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Nên chăng cần phải có quy định chi tiết hơn về việc thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng của DN?

Ông Đinh Ngọc Hà - Viện Chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường

Luật đất đai 2013 đã quy định rất rõ về tiêu chí và quy định thu hồi đất phục vụ mục đích Quốc phòng an ninh và mục đích phát triển lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng. Dự thảo về Luật đất đai lần này cũng có quy định như vậy.

Về quy định chi tiết về vấn đề thu hồi đất với các dự án đầu tư của doanh nghiệp thì theo Luật đất đai 2013 hay Luật đất đai (sửa đổi) thì không có thu hồi đất cho doanh nghiệp.

Trong Luật có điều 128 doanh nghiệp phải thỏa thuận để có được đất sử dụng, tuy nhiên trong Luật sửa đổi có những điều mới như sau : Ở Luật đất đai 2013 trong vấn đề thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người dân doanh nghiệp phải tự thỏa thuận, tuy nhiên trong Luật mới này Nhà nước đã hộ trợ doanh nghiệp bằng cách quy định rất rõ trường hợp nào thì người sử dụng đất sẽ thông qua
Thứ nhất, thỏa thuận sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp sử dụng vào sản xuất kinh doanh và mục đích sản xuất phi nông nghiệp nhưng không phải dự án đô thị, thương mại, ...

Thứ hai, quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng mục đích đất để sản xuất phi nông nghiệp nhưng không phải dự án đô thị, nhà ở, thương mai, khu dân cư nông thôn, ...

Thứ ba, thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải đất ở chuyển đổi mục đích để thực hiện dự án đô thị, nhà ở, thương mai, khu dân cư nông thôn, ...

Trong Điều 128, Nhà nước cũng khuyến khích doanh nghiệp tự thỏa thuận bằng cách miễn thuế đối với phần thu nhập từ tiền thuê đất trong thời gian doanh nghiệp thuê.

Đối với khu vực doanh nghiệp nhận chuyển nhượng của người dân mà có đất của Nhà nước thì Nhà nước sẽ giao cho doanh nghiệp bằng cách nhận chuyển nhượng.

Đối với giá đất của hộ gia đình có sổ đỏ và không có sổ đỏ thì đối với hộ gia đình chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện nhận giấy vẫn sẽ được nhận đền bù giống hộ gia đình có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

MC: Dự thảo cũng quy định về quyền giám sát của công dân và tổ chức Mặt trận tổ quốc các cấp, nhưng chỉ gói gọn ở Điều 20. Như vậy để phù hợp chưa và cần phải bổ sung như thế nào?

Bà Trần Thị Minh Hà - Ủy viên ban thường vụ, Trưởng ban Đối ngoại - Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam

Mỗi một người dân đều là người giám sát việc thực thi pháp luật này, quan trọng cơ quan Nhà nước thực thi có kế hoạch như thế nào để người dân hiểu Luật này.

Luật Đất đai cần đưa lên thành Bộ Luật để được cụ thể, rõ ràng hơn và mang tính dự báo.

Tổ chức truyền thông để người dân cho đến người quản lý hiểu rõ quyền lợi trong sử dụng đất để làm đúng trong thực hiện thực thi pháp luật.

MC: Dự thảo Luật quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Bà có ý kiến như nào về vấn đề này?

PGS. TS Bùi Thị An – Đại biểu Quốc hội khóa XIII của Đoàn ĐBQH TP Hà Nội

Sự phát triển của đất nước đã hơn rất nhiều so với nhiều năm trước đây về cơ sở hạ tầng, tình tình kinh tế xã hội, được như ngày hôm nay đã có sự góp phần đất đai từ đồng bào để có những công trình công cộng, phát triển vùng miền.

Dự thảo Luật quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc này rất quan trọng, cần cụ thể hơn, về điều kiện sống, chất lượng cuộc sống như thế nào. Xem xét bỏ chứ “bằng” có thể là hơn đối với các đồng bào ở vùng sâu vùng xa vùng đặc biệt khó khăn, tuy nhiên việc tái định cư người dân cũng cần chấp thuận ở mực tương đối. Để tiến tới sự đồng thuận cao từ phía người dân.

MC: Đối với nội dung phân cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phải được thực hiện từ trên xuống. Đối với thực tế công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương thì quy định như vậy nó có gây ra vướng mắc gì không?

Ông Nguyễn Văn Vẻ - Phó Chủ tịch Hội Nước sạch và Môi trường Việt Nam

Phân cấp trong quy hoạch đảm bảo quy trình thống nhất. Qua nghiên cứu điều luật này, tôi thấy, trong quy hoạch quốc gia, tôi thấy thiếu quy hoạch ngành/lĩnh vực, chỉ có quy hoạch cấp quốc gia, tỉnh, huyện. Trong hki đó, hiện nay, chúng ta đang quy hoạch ngành, lĩnh vực chưa được quan tâm, dẫn đến tỉnh nào cũng làm giống nhau, ví dụ sân bay, nông nghiệp. Nên việc lập quy hoạch ngành, lĩnh vực là cần thiết.

Những khó khăn, vướng mắc trong quy hoạch vạch tuyến ở cấp huyện/tỉnh đang gây khó khăn cho cơ sở.

Trong quy hoạch cấp tỉnh thấy thiếu vắng quy hoạch khu vực nông thôn mà chỉ có quy hoạch cấp huyện.

Trong quy hoạch cấp huyện, tỉnh thiếu vắng quy hoạch đất công viên cây xanh, khu vui chơi giải trí.

Trong Khoản 4, Điều 49, liên kết hợp tác xã quy mô nhỏ, các hộ sản xuất nông nghiệp đều phải lập dự án, cần xem xét điều này. Ví dụ, các hộ có diện tích rất nhỏ có cần thiết phải lập dự án không?

Luật Đất đai phải đảm bảo đồng bộ với các luật liên quan hiện hành. Do đó, luật cần dẫn chiếu các điều luật khác có liên quan trong luật này

MC:  Theo dự thảo, Tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu. Ông có ý kiến như thế nào về việc này?

Luật sư Nguyễn Danh Huế - Công ty Luật TNHH Hừng Đông

Quan điểm rất văn minh. Mọi tranh chấp phải thượng tôn pháp luật, và giải quyết bẳng tòa án.

Dự thảo đưa vào trách nhiệm cung cấp hồ sơ, giấy tờ cho tòa xét xử theo điều 225. Tuy nhiên, dự thảo noi trách nhiệm nhưng chưa có chế tài xử lý, khi các cơ quan không cung cấp hay cung cấp tài liệu không theo yêu cầu của tòa án đây là điểm vướng mắc rất lâu. Quy định có nhưng không thực hiện thì trách nhiệm như thế nào.

Tăng trách nhiệm cung cấp thông tin, hồ sơ về quyền sử dụng đất của UBND các cấp rõ ràng, thời gian cung cấp cho tòa án là bao lâu, nếu không cung cấp có quy định như thế nào.

Tại miền Bắc, khiếu kiện hành chính, người dân thắng rất hiếm, xử lý hậu quả khó.

Tôi kiến nghị, để giải quyết vấn đề về đất đai, Cần cụ thể hóa trách nhiệm người đứng đầu của các cơ quan Nhà nước.

MC: Xin ông cho biết những điểm mới về vai trò trách nhiệm quản lý nhà nước được quy định về đất đai trong dự thảo sửa đổi lần này?

Ông Đinh Ngọc Hà - Đại diện Viện Chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường

Thứ nhất, đối với vai trò trách nhiệm nhà nước trong Luật mới, cơ bản dự thảo Luật mới quy định trách nhiệm nhà nước không có thay đổi nhiều mà chỉ sắp xếp lại cho hợp bố cục.

Thứ hai là có hai điểm mới: Dự thảo mới Nhà nước có chính sách hỗ trợ mạnh mẽ hơn ngoài đất sinh hoạt cho đồng bào dân tộc thiểu số sẽ tạo thêm điều kiện cho đồng bào thiểu số có đất sản xuất và kinh doanh để phát triển kinh tế, có kế sinh nhai. Tiếp theo đó là trách nhiệm của Nhà nước trong vấn đề đảm bảo cấp giấy bảo hộ quyền cho người dân, vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc được ghi nhận tại Điều 20 trong Bộ Luật lần này.

Luật Đất đai liên quan đến mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội, mọi người dân và có thể coi như một đạo luật gốc trong vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai. Giải quyết đúng chính sách pháp luật đất đai không chỉ tạo môi trường ổn định, minh bạch, giải phóng được tiềm lực đất đai, mà còn góp phần bảo đảm an ninh quốc phòng, ổn định chính trị - xã hội, bảo vệ môi trường, phát triển bền vững các quyền lợi chính đáng của người dân, đó chính là tiền đề để chúng ta có thể phát triển kinh tế - xã hội, thực hiện các mục tiêu của Đại hội XIII.

Các ý kiến trong Tọa đàm ngày hôm nay đã tập trung bàn về các quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến các vấn đề nóng về đất hiện nay như: giá đất, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, đấu thầu đất công, bồi thường giải phóng mặt bằng để phục vụ các Dự án nhà nước, những lợi ích phát sinh từ đất sau khi giải phóng mặt bằng, nâng cao hiệu quả và hiệu lực quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai…