Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị quyết về cơ chế, chính sách đất đai

Ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15, quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024. Nghị quyết được ban hành nhằm đáp ứng yêu cầu vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp từ ngày 01/7/2025, đồng thời xử lý các vấn đề phát sinh trong thực tiễn, tập trung vào các nội dung như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phương thức giao đất, cho thuê đất; thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; cơ chế giá đất cũng như phân cấp, phân quyền trong điều kiện tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.

Dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 254/2025/QH15 được xây dựng trên quan điểm tiếp tục thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai. Đồng thời, dự thảo tập trung tháo gỡ những “điểm nghẽn” và vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn thuộc thẩm quyền của Chính phủ; hoàn thiện các quy định về phân cấp, phân quyền và phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai, đáp ứng yêu cầu hoạt động của mô hình chính quyền địa phương hai cấp trong giai đoạn hiện nay. Qua đó, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực để đất nước hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia có thu nhập cao, phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh mới.

Cụ thể hóa trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, tái định cư

Dự thảo Nghị định gồm 6 chương, 51 điều, với nội dung được chia thành ba nhóm chính. Nhóm thứ nhất là các nội dung cần quy định chi tiết theo điều khoản mà Nghị quyết của Quốc hội đã giao Chính phủ, đồng thời sửa đổi, bổ sung các nghị định hiện hành để bảo đảm thống nhất với Nghị quyết. Nhóm thứ hai tập trung vào các quy định tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, thuộc thẩm quyền điều chỉnh của Chính phủ. Nhóm thứ ba là các nội dung sửa đổi, bổ sung liên quan đến phân định thẩm quyền, phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai, bảo đảm phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và thực tiễn sau 5 tháng triển khai.

Một nội dung trọng tâm của dự thảo là quy định chi tiết về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Nghị quyết của Quốc hội. Theo đó, dự thảo làm rõ trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với phần diện tích không đạt được thỏa thuận trong các dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền; đồng thời quy định cơ chế thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp hoặc trong trường hợp đa số người có đất thu hồi đã đồng thuận.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung quy định về các trường hợp khác không được bồi thường về đất. Thực tiễn cho thấy, có nhiều trường hợp cần được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhưng tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận do vướng mắc về quy hoạch, tranh chấp hoặc chưa xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất. Việc quy định cụ thể nhằm xử lý những vấn đề phát sinh, bảo đảm phù hợp với thực tiễn và lịch sử quản lý đất đai.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định nguyên tắc và phương pháp bồi thường đối với rừng tự nhiên và rừng trồng khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm tính công khai, minh bạch và thống nhất với pháp luật về lâm nghiệp. Các quy định này được kỳ vọng sẽ góp phần rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, khơi thông nguồn lực đất đai cho đầu tư phát triển, đồng thời vẫn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Hoàn thiện cơ chế giá đất, tăng tính minh bạch và ổn định

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung toàn diện các quy định liên quan đến bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, giá đất cụ thể, phương pháp định giá đất và tổ chức tư vấn xác định giá đất. Theo đó, dự thảo làm rõ các khái niệm, căn cứ xây dựng, sửa đổi và bổ sung bảng giá đất; quy định cụ thể việc xác định khu vực, vị trí đất; đồng thời hoàn thiện cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất nhằm phản ánh sát hơn biến động của thị trường, nhưng vẫn bảo đảm vai trò quyết định và điều tiết của Nhà nước.

Về hệ số điều chỉnh giá đất, dự thảo đưa ra hai phương án xác định đối với từng loại đất tại từng khu vực, vị trí. Phương án thứ nhất xác định hệ số điều chỉnh giá đất bằng tỷ lệ giữa giá đất được xác định trên cơ sở thông tin giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất. Trong đó, giá đất thị trường được xác định căn cứ mức độ biến động giá tại từng vị trí, khu vực của từng loại đất, cùng các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị và nông thôn, cũng như nhu cầu quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương.

Phương án thứ hai cũng xác định hệ số điều chỉnh giá đất trên cơ sở tỷ lệ giữa giá đất thị trường (GTT) và giá đất trong bảng giá đất (GBG). Trường hợp khu vực có quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng do cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất theo quy hoạch (GQH) được xác định bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư; khi đó, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định trên cơ sở tỷ lệ giữa GQH và GBG theo công thức tương ứng.

Phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp

Bên cạnh các nội dung nêu trên, dự thảo Nghị định tiếp tục hoàn thiện các quy định về phân cấp, phân quyền và phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai, bảo đảm phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp chính thức vận hành từ ngày 01/7/2025. Dự thảo sửa đổi, bổ sung nhiều quy định liên quan đến thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận, đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính, nhằm tăng tính chủ động, trách nhiệm cho cấp xã, đồng thời bảo đảm sự thống nhất và thông suốt trong công tác quản lý.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết các yêu cầu quản lý, sử dụng đất trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp xã trở lên. Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giao thẩm quyền giải quyết các nội dung liên quan, bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường: Các kiến nghị về thi hành Luật Đất đai 2024 đều hướng tới mục tiêu chung